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Immeuble de rapport - Bonne rentabilité

VilleCaudry (59)
Surface225m²
Coût Total250 420€
Loyer Annuel28 002€
Rentabilité11.18%
Cashflow/mois+813€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 924,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A la vente :

Immeuble de rapport situé à CAUDRY, proche de toutes commodités, des transports et des écoles, dans une impasse, composé de :

Entrée numéro 1 :

  • Un appartement entièrement rénové en rez de chaussée comprenant un séjour-cuisine équipée, salle d'eau, WC, une chambre, une cour. Loué 490€ HC + 10€ de charges
  • Un appartement entièrement rénové à l'étage comprenant un séjour-cuisine équipée, une salle de bain, un WC, deux grandes chambres, possibilité de louer 600€ HC

Entrée numéro 2 :

  • Un appartement à rénover en rez de chaussé comprenant, un séjour-cuisine, une salle d'eau, WC, une chambre, une cour. Location possible à 490€ HC
  • Un appartement à rénover à l'étage comprenant un séjour-cuisine, une salle de bain, WC, deux chambres. Location possible : 600€ HC

Investissement parfait pour celui qui veut rentrer des loyers et faire des travaux pour du déficit foncier !

TF : 2200€

Prix hors honoraires : 200000€ Honoraires à la charge de l'acquéreur : 8000€ REF V151

Ville : Caudry
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59540
Coordonnées : 50.122220, 3.401810
Total : 250 420€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 25 780€
Valeur du bien : 233 780€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 10.37€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2334€/mois
Loyer annuel estimé : 28002€/an
Fourchette totale : 1949€ - 2794€/mois
Fourchette annuelle : 23390€ - 33524€/an
Rentabilité brute :11.18%
Fourchette de rentabilité :9.34% - 13.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,28 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 464 €
Prix d'achat :208 000 €
Décote à l'achat :-76 464€ (-26.9%)
Marge achat-revente :34 044€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :73,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 326,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 678,46€
Coût de l'assurance :21 911,75€
Taxe foncière : 2 200,00€/an
Soit par mois : 183,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 333,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :813,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 780 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Lavabo 1 × 500€ = 500€, WC 1 × 300€ = 300€, Carrelage 4 m² × 50€/m² = 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture + pose)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caudry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 002 €/an
Calcul : 2 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 631 €
Revenus locatifs : +28 002 €
Charges déductibles : -37 631 €
Résultat foncier Année 1 : -9 629 €(Déficit de 9 629 €)
Imputable sur revenu global : 9 629 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 851 €/an
Revenus locatifs : +28 002 €
Charges déductibles : -11 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 151 €/an
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 002 €37 639 €8 663 €-9 637 €9 637 €--
228 562 €11 633 €8 436 €16 930 €---
329 133 €11 397 €8 201 €17 736 €---
429 716 €11 154 €7 958 €18 562 €---
530 310 €10 902 €7 706 €19 408 €---
630 917 €10 641 €7 445 €20 276 €---
731 535 €10 371 €7 174 €21 164 €---
832 166 €10 091 €6 894 €22 075 €---
932 809 €9 801 €6 605 €23 008 €---
1033 465 €9 501 €6 304 €23 964 €---
1134 135 €9 190 €5 994 €24 945 €---
1234 817 €8 868 €5 672 €25 949 €---
1335 514 €8 535 €5 338 €26 979 €---
1436 224 €8 190 €4 993 €28 034 €---
1536 948 €7 832 €4 636 €29 116 €---
1637 687 €7 462 €4 265 €30 225 €---
1738 441 €7 079 €3 882 €31 362 €---
1839 210 €6 682 €3 485 €32 528 €---
1939 994 €6 270 €3 074 €33 724 €---
2040 794 €5 845 €2 648 €34 949 €---
2141 610 €5 404 €2 207 €36 206 €---
2242 442 €4 947 €1 751 €37 495 €---
2343 291 €4 474 €1 278 €38 816 €---
2444 157 €3 985 €788 €40 172 €---
2545 040 €3 478 €281 €41 562 €---
TOTAL896 919 €231 370 €125 678 €665 549 €9 637 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 891 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 665 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 880 €-2 891 €+8 771 €
2+5 880 €+5 079 €+801 €
3+5 880 €+5 321 €+559 €
4+5 880 €+5 569 €+311 €
5+5 880 €+5 823 €+57 €
6+5 880 €+6 083 €-203 €
7+5 880 €+6 349 €-469 €
8+5 880 €+6 622 €-742 €
9+5 880 €+6 902 €-1 022 €
10+5 880 €+7 189 €-1 309 €
11+5 880 €+7 483 €-1 603 €
12+5 880 €+7 785 €-1 905 €
13+5 880 €+8 094 €-2 214 €
14+5 880 €+8 410 €-2 530 €
15+5 880 €+8 735 €-2 855 €
16+5 880 €+9 068 €-3 188 €
17+5 880 €+9 409 €-3 529 €
18+5 880 €+9 758 €-3 878 €
19+5 880 €+10 117 €-4 237 €
20+5 880 €+10 485 €-4 605 €
21+5 880 €+10 862 €-4 982 €
22+5 880 €+11 248 €-5 368 €
23+5 880 €+11 645 €-5 765 €
24+5 880 €+12 052 €-6 172 €
25+5 880 €+12 469 €-6 589 €
Total+147 000 €+199 665 €+-52 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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