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appartement vente 4 pieces les ulis 78m2

VilleUlis (91)
Surface77.99m²
Coût Total176 620€
Loyer Annuel14 122€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 77.99 m²
Prix au m² : 2 038,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ENTRE MASSY ET LE PLATEAU DE SACLAY, DANS UN ENVIRONNEMENT CALME ET VERDOYANT

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Total : 176 620€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 4 900€
Valeur du bien : 163 900€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.99m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14122€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 12040€ - 16563€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 288,47 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 477 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-19 477€ (-10.9%)
Marge achat-revente :1 857€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 935,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 072,40€
Coût de l'assurance :15 895,80€
Taxe foncière : 1 412,17€/an
Soit par mois : 117,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 900 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4900€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 122 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 017 €
Revenus locatifs : +14 122 €
Charges déductibles : -13 017 €
Résultat foncier Année 1 : 1 105 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 117 €/an
Revenus locatifs : +14 122 €
Charges déductibles : -8 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 005 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 122 €13 023 €6 075 €1 099 €---
214 404 €7 963 €5 915 €6 441 €---
314 692 €7 798 €5 750 €6 894 €---
414 986 €7 627 €5 579 €7 359 €---
515 286 €7 450 €5 402 €7 836 €---
615 592 €7 267 €5 219 €8 325 €---
715 903 €7 077 €5 029 €8 827 €---
816 221 €6 880 €4 832 €9 341 €---
916 546 €6 677 €4 629 €9 869 €---
1016 877 €6 466 €4 418 €10 411 €---
1117 214 €6 248 €4 200 €10 967 €---
1217 559 €6 022 €3 974 €11 537 €---
1317 910 €5 788 €3 740 €12 122 €---
1418 268 €5 546 €3 498 €12 722 €---
1518 633 €5 295 €3 247 €13 338 €---
1619 006 €5 036 €2 988 €13 970 €---
1719 386 €4 767 €2 719 €14 619 €---
1819 774 €4 489 €2 441 €15 285 €---
1920 169 €4 200 €2 152 €15 969 €---
2020 573 €3 902 €1 854 €16 671 €---
2120 984 €3 593 €1 545 €17 391 €---
2221 404 €3 274 €1 226 €18 130 €---
2321 832 €2 943 €895 €18 889 €---
2422 269 €2 600 €552 €19 669 €---
2522 714 €2 245 €197 €20 469 €---
TOTAL452 323 €144 172 €88 072 €308 150 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 966 €+330 €+2 636 €
2+2 966 €+1 932 €+1 034 €
3+2 966 €+2 068 €+898 €
4+2 966 €+2 208 €+758 €
5+2 966 €+2 351 €+615 €
6+2 966 €+2 497 €+469 €
7+2 966 €+2 648 €+318 €
8+2 966 €+2 802 €+164 €
9+2 966 €+2 961 €+5 €
10+2 966 €+3 123 €-157 €
11+2 966 €+3 290 €-324 €
12+2 966 €+3 461 €-495 €
13+2 966 €+3 637 €-671 €
14+2 966 €+3 817 €-851 €
15+2 966 €+4 001 €-1 035 €
16+2 966 €+4 191 €-1 225 €
17+2 966 €+4 386 €-1 420 €
18+2 966 €+4 586 €-1 620 €
19+2 966 €+4 791 €-1 825 €
20+2 966 €+5 001 €-2 035 €
21+2 966 €+5 217 €-2 251 €
22+2 966 €+5 439 €-2 473 €
23+2 966 €+5 667 €-2 701 €
24+2 966 €+5 901 €-2 935 €
25+2 966 €+6 141 €-3 175 €
Total+74 150 €+92 445 €+-18 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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