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Détails du bien

VillePerpignan (66)
Surface97
Coût Total139 500
Loyer Annuel11 657
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 030,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cyril Bacou - Safti vous propose: Perpignan - Moulin à Vent. Grand appartement 97m2, de type T4, 2 faces d'angle, au 1er étage avec ascenseur. Très lumineux, avec double exposition Sud et Ouest, il se compose d'un beau séjour, une grande cuisine indépendante avec possibilité de l'ouvrir, 3 chambres, une salle d'eau, une buanderie, 2 longues loggias, et une cave. Copropriété très calme et entretenue. Climatisation. Stationnement au pied de l'immeuble, transports en commun et commodités à proximité immédiate. Rafraîchissement à prévoir. Idéal jeune couple, famille, et investisseur.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 41 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1600 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 100 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril BACOU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 798 204 848

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 139 500
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 31 500
Valeur du bien : 131 500
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11657€/an
Fourchette totale : 784€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 9410€ - 14441€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 162,61 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 773
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-12 773 (-11.3%)
Marge achat-revente :-26 727€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 720,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 884,26
Coût de l'assurance :11 857,50
Taxe foncière : 1 165,71€/an
Soit par mois : 97,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 971,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 97 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1000€/chambre = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 657 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 243
Revenus locatifs : +11 657
Charges déductibles : -39 243
Résultat foncier Année 1 : -27 585(Déficit de 27 585 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 16 885
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 743 €/an
Revenus locatifs : +11 657
Charges déductibles : -7 743
Résultat foncier Années 2+ : 3 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16885.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 65739 2474 507-27 59010 700 €16 890 €16 890 €
211 8907 6254 3854 265--12 625 €
312 1287 4994 2594 629--7 996 €
412 3717 3694 1295 001--2 995 €
512 6187 2353 9955 383---
612 8707 0963 8565 774---
713 1286 9533 7136 175---
813 3906 8053 5656 585---
913 6586 6523 4127 006---
1013 9316 4943 2547 438---
1114 2106 3303 0907 880---
1214 4946 1622 9228 333---
1314 7845 9872 7478 797---
1415 0805 8072 5679 273---
1515 3815 6212 3819 761---
1615 6895 4282 18810 261---
1716 0035 2301 99010 773---
1816 3235 0241 78411 298---
1916 6494 8121 57211 837---
2016 9824 5931 35312 389---
2117 3224 3671 12712 955---
2217 6684 13389313 536---
2318 0223 89165114 131---
2418 3823 64140114 741---
2518 7503 38314315 367---
TOTAL373 381177 38564 884195 99610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 996
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 448-3 210+5 658
2+2 4480+2 448
3+2 4480+2 448
4+2 4480+2 448
5+2 448+716+1 732
6+2 448+1 732+716
7+2 448+1 852+596
8+2 448+1 976+472
9+2 448+2 102+346
10+2 448+2 231+217
11+2 448+2 364+84
12+2 448+2 500-52
13+2 448+2 639-191
14+2 448+2 782-334
15+2 448+2 928-480
16+2 448+3 078-630
17+2 448+3 232-784
18+2 448+3 390-942
19+2 448+3 551-1 103
20+2 448+3 717-1 269
21+2 448+3 887-1 439
22+2 448+4 061-1 613
23+2 448+4 239-1 791
24+2 448+4 422-1 974
25+2 448+4 610-2 162
Total+61 200+58 799+2 401
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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