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Maison - 4 pièce(s) - 142 m²

VilleSavigny-en-Sancerre (18)
Surface142
Coût Total172 050
Loyer Annuel11 646
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 704,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme et dans un cadre verdoyant, je vous présente cette campagnarde indépendante sur son terrain de 2300 m2. Elle se compose d'une grande pièce à vivre avec cuisine, poutres et cheminée, d'une véranda ouvrant sur le terrain, d'une salle d'eau avec w-c, de 2 chambres à l'étage et d'un w-c. Garage, chalet, atelier et dépendance. 15 minutes de Sancerre/ Cosne Sur Loire, de l'A 77 et d'une gare. 1h45 de la région Parisienne. N'hésitez pas à nous contacter pour davantage de renseignements et organiser sa visite. A VOIR Prix : 100000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par David SAINT-JOST EI, agent commercial (RSAC 529466062)

Surface Loi Carrez : 90

Ville : Savigny-en-Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18240
Total : 172 050
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 64 050
Valeur du bien : 164 050
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11646€/an
Fourchette totale : 750€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9001€ - 15069€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 416,67 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 167
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-101 167 (-50.3%)
Marge achat-revente :29 117€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 023,93
Coût de l'assurance :14 624,25
Taxe foncière : 1 164,63€/an
Soit par mois : 97,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 050(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 150
    Isolation toiture/combles: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-en-Sancerre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 050 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 353
Revenus locatifs : +11 646
Charges déductibles : -71 353
Résultat foncier Année 1 : -59 706(Déficit de 59 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 303 €/an
Revenus locatifs : +11 646
Charges déductibles : -7 303
Résultat foncier Années 2+ : 4 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38306.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 64671 3585 559-59 71221 400 €38 312 €38 312 €
211 8797 1585 4084 721--33 591 €
312 1177 0035 2535 114--28 477 €
412 3596 8435 0935 517--22 960 €
512 6066 6774 9275 929--17 031 €
612 8586 5064 7566 353--10 678 €
713 1166 3294 5796 787--3 891 €
813 3786 1464 3977 232---
913 6455 9584 2087 688---
1013 9185 7624 0138 156---
1114 1975 5613 8118 636---
1214 4815 3533 6039 128---
1314 7705 1383 3889 633---
1415 0664 9153 16610 150---
1515 3674 6862 93610 681---
1615 6744 4492 69911 226---
1715 9884 2042 45411 784---
1816 3083 9502 20112 357---
1916 6343 6891 93912 945---
2016 9663 4181 66913 548---
2117 3063 1391 38914 167---
2217 6522 8501 10114 801---
2318 0052 55280315 453---
2418 3652 24449516 121---
2518 7321 92617616 806---
TOTAL373 034187 81480 024185 22121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 221
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446-6 420+8 866
2+2 4460+2 446
3+2 4460+2 446
4+2 4460+2 446
5+2 4460+2 446
6+2 4460+2 446
7+2 4460+2 446
8+2 446+1 002+1 444
9+2 446+2 306+140
10+2 446+2 447-1
11+2 446+2 591-145
12+2 446+2 738-292
13+2 446+2 890-444
14+2 446+3 045-599
15+2 446+3 204-758
16+2 446+3 368-922
17+2 446+3 535-1 089
18+2 446+3 707-1 261
19+2 446+3 884-1 438
20+2 446+4 064-1 618
21+2 446+4 250-1 804
22+2 446+4 440-1 994
23+2 446+4 636-2 190
24+2 446+4 836-2 390
25+2 446+5 042-2 596
Total+61 150+55 566+5 584
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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