Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 142 m²

Bien expiré
VilleSavigny-en-Sancerre (18)
Surface142m²
Coût Total172 050€
Loyer Annuel11 646€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 704,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme et dans un cadre verdoyant, je vous présente cette campagnarde indépendante sur son terrain de 2300 m2. Elle se compose d'une grande pièce à vivre avec cuisine, poutres et cheminée, d'une véranda ouvrant sur le terrain, d'une salle d'eau avec w-c, de 2 chambres à l'étage et d'un w-c. Garage, chalet, atelier et dépendance. 15 minutes de Sancerre/ Cosne Sur Loire, de l'A 77 et d'une gare. 1h45 de la région Parisienne. N'hésitez pas à nous contacter pour davantage de renseignements et organiser sa visite. A VOIR Prix : 100000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par David SAINT-JOST EI, agent commercial (RSAC 529466062)

Surface Loi Carrez : 90

Ville : Savigny-en-Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18240
Total : 172 050€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 64 050€
Valeur du bien : 164 050€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11646€/an
Fourchette totale : 750€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9001€ - 15069€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 416,67 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 167 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-101 167€ (-50.3%)
Marge achat-revente :29 117€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 023,93€
Coût de l'assurance :14 624,25€
Taxe foncière : 1 164,63€/an
Soit par mois : 97,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 050 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 150€
    Isolation toiture/combles: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-en-Sancerre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 353 €
Revenus locatifs : +11 646 €
Charges déductibles : -71 353 €
Résultat foncier Année 1 : -59 706 €(Déficit de 59 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 303 €/an
Revenus locatifs : +11 646 €
Charges déductibles : -7 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38306.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 646 €71 358 €5 559 €-59 712 €21 400 €38 312 €38 312 €
211 879 €7 158 €5 408 €4 721 €--33 591 €
312 117 €7 003 €5 253 €5 114 €--28 477 €
412 359 €6 843 €5 093 €5 517 €--22 960 €
512 606 €6 677 €4 927 €5 929 €--17 031 €
612 858 €6 506 €4 756 €6 353 €--10 678 €
713 116 €6 329 €4 579 €6 787 €--3 891 €
813 378 €6 146 €4 397 €7 232 €---
913 645 €5 958 €4 208 €7 688 €---
1013 918 €5 762 €4 013 €8 156 €---
1114 197 €5 561 €3 811 €8 636 €---
1214 481 €5 353 €3 603 €9 128 €---
1314 770 €5 138 €3 388 €9 633 €---
1415 066 €4 915 €3 166 €10 150 €---
1515 367 €4 686 €2 936 €10 681 €---
1615 674 €4 449 €2 699 €11 226 €---
1715 988 €4 204 €2 454 €11 784 €---
1816 308 €3 950 €2 201 €12 357 €---
1916 634 €3 689 €1 939 €12 945 €---
2016 966 €3 418 €1 669 €13 548 €---
2117 306 €3 139 €1 389 €14 167 €---
2217 652 €2 850 €1 101 €14 801 €---
2318 005 €2 552 €803 €15 453 €---
2418 365 €2 244 €495 €16 121 €---
2518 732 €1 926 €176 €16 806 €---
TOTAL373 034 €187 814 €80 024 €185 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €0 €+2 446 €
3+2 446 €0 €+2 446 €
4+2 446 €0 €+2 446 €
5+2 446 €0 €+2 446 €
6+2 446 €0 €+2 446 €
7+2 446 €0 €+2 446 €
8+2 446 €+1 002 €+1 444 €
9+2 446 €+2 306 €+140 €
10+2 446 €+2 447 €-1 €
11+2 446 €+2 591 €-145 €
12+2 446 €+2 738 €-292 €
13+2 446 €+2 890 €-444 €
14+2 446 €+3 045 €-599 €
15+2 446 €+3 204 €-758 €
16+2 446 €+3 368 €-922 €
17+2 446 €+3 535 €-1 089 €
18+2 446 €+3 707 €-1 261 €
19+2 446 €+3 884 €-1 438 €
20+2 446 €+4 064 €-1 618 €
21+2 446 €+4 250 €-1 804 €
22+2 446 €+4 440 €-1 994 €
23+2 446 €+4 636 €-2 190 €
24+2 446 €+4 836 €-2 390 €
25+2 446 €+5 042 €-2 596 €
Total+61 150 €+55 566 €+5 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →