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Achat maison longère

Bien expiré
VilleBroué (28)
Surface293m²
Coût Total574 240€
Loyer Annuel34 787€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 469 000 €
Surface : 293 m²
Prix au m² : 1 600,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 293 m², 9 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1887, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 52 m², 2 Boxs, 5 Parkings, Jardin, Terrain de 983 m², Orientation Nord

Proche Broué - Longère ancienne rénovée avec de beaux volumes de plus de 300 m² sur plus de 980 m² de terrain clos comprenant : Rez-de-chaussée : Entrée avec placard, séjour de plus de 50 m² avec poêle à bois, cuisine dinatoire équipée, suite parentale avec chambre, dressing et salle de douche, wc séparés, grande buanderie / lingerie. Etage : Palier desservant 2 chambres avec placards, grande salle de bains avec baignoire et douche, wc, Grande salle de jeux de plus de 60 m² (possibilité 3 chambres). Dépendances : Grange avec grenier de 50 m², studio indépendant de 30 m², charreterie, bucher. Terrasse plein sud.

Ville : Broué
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.764130, 1.518790
Total : 574 240€
Prix d'acquisition : 469 000€
Travaux : 67 720€
Valeur du bien : 536 720€
Frais de notaire : 37 520€
Coût estimé : 37 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 293m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2899€/mois
Loyer annuel estimé : 34787€/an
Fourchette totale : 2405€ - 3495€/mois
Fourchette annuelle : 28855€ - 41937€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :574 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 837,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :167,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 005,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :277 147,03€
Coût de l'assurance :50 246,00€
Taxe foncière : 3 478,66€/an
Soit par mois : 289,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 898,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 295,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 293 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 293 m²
Raison: DPE C - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 720 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:11 720€
    Isolation toiture/combles: 293 m² × 40€/m² = 11720€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et Peinture:7 500€
    Rénovation complète chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 1200€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 787 €/an
Calcul : 2 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 574 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 010 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 370 €
Revenus locatifs : +34 787 €
Charges déductibles : -92 370 €
Résultat foncier Année 1 : -57 584 €(Déficit de 57 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 650 €/an
Revenus locatifs : +34 787 €
Charges déductibles : -24 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36183.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 469 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 304 850 €(65% de 469 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 085 €/an
Calcul : 304 850 € × 3,636% = 11 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 787 €92 389 €19 180 €-57 602 €21 400 €36 202 €36 202 €
235 482 €24 158 €18 670 €11 324 €--24 878 €
336 192 €23 630 €18 141 €12 562 €--12 316 €
436 916 €23 084 €17 595 €13 832 €---
537 654 €22 519 €17 030 €15 136 €---
638 407 €21 934 €16 446 €16 473 €---
739 175 €21 330 €15 841 €17 846 €---
839 959 €20 704 €15 216 €19 254 €---
940 758 €20 058 €14 569 €20 700 €---
1041 573 €19 389 €13 900 €22 185 €---
1142 405 €18 697 €13 208 €23 708 €---
1243 253 €17 981 €12 493 €25 272 €---
1344 118 €17 241 €11 752 €26 877 €---
1445 000 €16 475 €10 987 €28 525 €---
1545 900 €15 683 €10 195 €30 217 €---
1646 818 €14 864 €9 376 €31 954 €---
1747 754 €14 017 €8 529 €33 737 €---
1848 710 €13 141 €7 652 €35 569 €---
1949 684 €12 234 €6 746 €37 449 €---
2050 677 €11 297 €5 808 €39 381 €---
2151 691 €10 327 €4 839 €41 364 €---
2252 725 €9 324 €3 836 €43 401 €---
2353 779 €8 287 €2 798 €45 493 €---
2454 855 €7 214 €1 725 €47 641 €---
2555 952 €6 104 €615 €49 848 €---
TOTAL1 114 224 €482 079 €277 147 €632 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 305 €-6 420 €+13 725 €
2+7 305 €0 €+7 305 €
3+7 305 €0 €+7 305 €
4+7 305 €+455 €+6 850 €
5+7 305 €+4 541 €+2 764 €
6+7 305 €+4 942 €+2 363 €
7+7 305 €+5 354 €+1 951 €
8+7 305 €+5 776 €+1 529 €
9+7 305 €+6 210 €+1 095 €
10+7 305 €+6 655 €+650 €
11+7 305 €+7 112 €+193 €
12+7 305 €+7 581 €-276 €
13+7 305 €+8 063 €-758 €
14+7 305 €+8 557 €-1 252 €
15+7 305 €+9 065 €-1 760 €
16+7 305 €+9 586 €-2 281 €
17+7 305 €+10 121 €-2 816 €
18+7 305 €+10 671 €-3 366 €
19+7 305 €+11 235 €-3 930 €
20+7 305 €+11 814 €-4 509 €
21+7 305 €+12 409 €-5 104 €
22+7 305 €+13 020 €-5 715 €
23+7 305 €+13 648 €-6 343 €
24+7 305 €+14 292 €-6 987 €
25+7 305 €+14 954 €-7 649 €
Total+182 625 €+189 643 €+-7 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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