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Maison - 6 pièce(s) - 156 m²

VilleSalbris (41)
Surface156m²
Coût Total157 000€
Loyer Annuel14 229€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en vente à terme libre - Prix : 190 000 € FAI

Cette maison est proposée en vente à terme libre selon les conditions suivantes :

Comptant : 120 000 € Solde : 84 mensualités de 833,33 € (sans intérêt).

D'une surface habitable d'environ 156 m², elle est implantée sur un terrain de 1 300 m².

Le rez-de-chaussée comprend un séjour de 37 m² avec cheminée, une cuisine équipée, deux chambres, une salle d'eau et une vaste véranda sur toute la façade côté jardin, offrant un espace de vie agréable et un meilleur confort thermique.

À l'étage, vous trouverez un grand séjour ou salle de jeux, une cuisine ouverte, deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un grenier aménageable.

La maison bénéficie d'une consommation énergétique maîtrisée grâce à des panneaux photovoltaïques et à un chauffe-eau thermodynamique.

Située à Salbris, elle se trouve à proximité des écoles, du collège, du supermarché Système U et du centre-ville.

Son agencement permet facilement la création de deux logements indépendants, adaptés à une habitation familiale, à un projet locatif ou à une location saisonnière.

La construction est saine et la distribution des pièces est fonctionnelle. Un simple rafraîchissement intérieur permettra de mettre le bien au goût du jour.

Bouquet 120 000 €. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie A, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1900.00 € et 2660.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Alain PRENANT Agent commercial (Entreprise individuelle) TTC Prix du bouquet : 120000 euros.

Rente mensuelle : 833 euros.

Numéro de mandat : 12433

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Total : 157 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 147 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14229€/an
Fourchette totale : 891€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 10692€ - 18936€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,46 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 891 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-50 891€ (-29.8%)
Marge achat-revente :13 891€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 299,21€
Coût de l'assurance :13 737,50€
Taxe foncière : 1 422,90€/an
Soit par mois : 118,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie A, Classe climat A

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise à jour des finitions.
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon spacieux nécessitant un léger rafraîchissement.
IsolationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (156 m²)
Raison: Bien classé A - pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort.
PlomberieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Carrelage 8m²: 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:4 800€
    Revêtement de sol 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€, Main d'œuvre: 450€
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles 156 m²: 25€/m² × 156 = 3900€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salbris (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 830 €
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -34 830 €
Résultat foncier Année 1 : -20 601 €(Déficit de 20 601 €)
Imputable sur revenu global : 20 601 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 430 €/an
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -7 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 799 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 229 €34 835 €5 462 €-20 606 €20 606 €--
214 514 €7 292 €5 320 €7 221 €---
314 804 €7 144 €5 172 €7 660 €---
415 100 €6 991 €5 019 €8 109 €---
515 402 €6 833 €4 860 €8 569 €---
615 710 €6 668 €4 696 €9 042 €---
716 024 €6 498 €4 526 €9 526 €---
816 345 €6 322 €4 350 €10 023 €---
916 672 €6 139 €4 167 €10 532 €---
1017 005 €5 950 €3 978 €11 055 €---
1117 345 €5 755 €3 782 €11 591 €---
1217 692 €5 552 €3 579 €12 140 €---
1318 046 €5 342 €3 369 €12 704 €---
1418 407 €5 124 €3 152 €13 283 €---
1518 775 €4 899 €2 926 €13 876 €---
1619 150 €4 665 €2 693 €14 485 €---
1719 533 €4 423 €2 451 €15 110 €---
1819 924 €4 173 €2 201 €15 751 €---
1920 323 €3 914 €1 941 €16 409 €---
2020 729 €3 645 €1 672 €17 084 €---
2121 144 €3 367 €1 394 €17 777 €---
2221 566 €3 078 €1 106 €18 488 €---
2321 998 €2 780 €807 €19 218 €---
2422 438 €2 470 €498 €19 967 €---
2522 886 €2 150 €178 €20 736 €---
TOTAL455 759 €156 009 €79 299 €299 750 €20 606 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 182 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 182 €+9 170 €
2+2 988 €+2 166 €+822 €
3+2 988 €+2 298 €+690 €
4+2 988 €+2 433 €+555 €
5+2 988 €+2 571 €+417 €
6+2 988 €+2 712 €+276 €
7+2 988 €+2 858 €+130 €
8+2 988 €+3 007 €-19 €
9+2 988 €+3 160 €-172 €
10+2 988 €+3 316 €-328 €
11+2 988 €+3 477 €-489 €
12+2 988 €+3 642 €-654 €
13+2 988 €+3 811 €-823 €
14+2 988 €+3 985 €-997 €
15+2 988 €+4 163 €-1 175 €
16+2 988 €+4 346 €-1 358 €
17+2 988 €+4 533 €-1 545 €
18+2 988 €+4 725 €-1 737 €
19+2 988 €+4 923 €-1 935 €
20+2 988 €+5 125 €-2 137 €
21+2 988 €+5 333 €-2 345 €
22+2 988 €+5 546 €-2 558 €
23+2 988 €+5 765 €-2 777 €
24+2 988 €+5 990 €-3 002 €
25+2 988 €+6 221 €-3 233 €
Total+74 700 €+89 925 €+-15 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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