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Appartement Evry Courcouronnes 3 pièce(s) 65 m2

VilleÉvry (91)
Surface103m²
Coût Total197 050€
Loyer Annuel18 379€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 601,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Exclusivité ERA IMMOBILIER ? Duplex de 103 m² Découvrez cet appartement en duplex de 100 m², idéalement situé dans une résidence calme et sécurisée, à proximité de la gare de Bras de Fer. Rafraichissement à prévoir. Ce bien spacieux et lumineux se compose de 3 grandes cambres confortables, un vaste salon, une salle à manger conviviale, cuisine entièrement équipée, une salle de bain, WC indépendant , et une place de parking . Ce duplex offre un cadre de vie agréable, parfait pour une famille ou un investissement. Sa proximité avec les transports, les commerces et les écoles en fait un bien rare sur le secteur. Copropriété de 71 lots - dont 71 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3468.00 euros. - http://www.immobilier-era-evry.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123157.pdf

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.621205, 2.447998
Total : 197 050€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 18 850€
Valeur du bien : 183 850€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18379€/an
Fourchette totale : 1050€ - 2233€/mois
Fourchette annuelle : 12604€ - 26802€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,87 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 694 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-44 694€ (-21.3%)
Marge achat-revente :12 644€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 845,60€
Coût de l'assurance :17 241,88€
Taxe foncière : 1 837,92€/an
Soit par mois : 153,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 289,00€/mois
Soit par an : 3 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 531,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 850 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 520€
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 379 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 468 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 715 €
Revenus locatifs : +18 379 €
Charges déductibles : -31 715 €
Résultat foncier Année 1 : -13 335 €(Déficit de 13 335 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 865 €/an
Revenus locatifs : +18 379 €
Charges déductibles : -12 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2635.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 379 €31 721 €6 875 €-13 342 €10 700 €2 642 €2 642 €
218 747 €12 692 €6 696 €6 055 €---
319 122 €12 506 €6 510 €6 616 €---
419 504 €12 313 €6 318 €7 191 €---
519 894 €12 114 €6 118 €7 780 €---
620 292 €11 907 €5 912 €8 385 €---
720 698 €11 693 €5 698 €9 005 €---
821 112 €11 472 €5 476 €9 640 €---
921 534 €11 242 €5 247 €10 292 €---
1021 965 €11 004 €5 009 €10 961 €---
1122 404 €10 758 €4 762 €11 646 €---
1222 852 €10 503 €4 507 €12 349 €---
1323 309 €10 238 €4 243 €13 071 €---
1423 775 €9 965 €3 969 €13 811 €---
1524 251 €9 681 €3 685 €14 570 €---
1624 736 €9 387 €3 391 €15 349 €---
1725 231 €9 083 €3 087 €16 148 €---
1825 735 €8 767 €2 772 €16 968 €---
1926 250 €8 441 €2 445 €17 809 €---
2026 775 €8 102 €2 107 €18 673 €---
2127 311 €7 752 €1 756 €19 559 €---
2227 857 €7 389 €1 393 €20 468 €---
2328 414 €7 013 €1 017 €21 401 €---
2428 982 €6 623 €628 €22 359 €---
2529 562 €6 220 €224 €23 342 €---
TOTAL588 691 €268 585 €99 846 €320 106 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 860 €-3 210 €+7 070 €
2+3 860 €+1 024 €+2 836 €
3+3 860 €+1 985 €+1 875 €
4+3 860 €+2 157 €+1 703 €
5+3 860 €+2 334 €+1 526 €
6+3 860 €+2 515 €+1 345 €
7+3 860 €+2 701 €+1 159 €
8+3 860 €+2 892 €+968 €
9+3 860 €+3 088 €+772 €
10+3 860 €+3 288 €+572 €
11+3 860 €+3 494 €+366 €
12+3 860 €+3 705 €+155 €
13+3 860 €+3 921 €-61 €
14+3 860 €+4 143 €-283 €
15+3 860 €+4 371 €-511 €
16+3 860 €+4 605 €-745 €
17+3 860 €+4 844 €-984 €
18+3 860 €+5 090 €-1 230 €
19+3 860 €+5 343 €-1 483 €
20+3 860 €+5 602 €-1 742 €
21+3 860 €+5 868 €-2 008 €
22+3 860 €+6 140 €-2 280 €
23+3 860 €+6 420 €-2 560 €
24+3 860 €+6 708 €-2 848 €
25+3 860 €+7 003 €-3 143 €
Total+96 500 €+96 032 €+468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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