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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface90m²
Coût Total122 870€
Loyer Annuel10 981€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

C'est à Mulhouse – Bourtzwiller, à la limite de Pfastatt, à proximité des grands axes routiers, dans la résidence Le Chinon, construit en 1973 que je vous présente ce spacieux appartement de 90m². Dès l'entrée, vous apprécierez sont agencement : un dégagement, qui dessert tout d'abord les pièces de vie, avec sur la gauche la cuisine équipée et son cellier attenant, et sur la droite le grand salon-séjour lumineux. Puis le couloir doté d'un placard mural mène vers la partie nuit. Celle-ci se compose de 3 chambres, l'une de plus de 16 m², puis 2 chambres d'un peu plus de 9m2 chacune. Une salle de bain équipée d'un meuble vasque et d'une baignoire. Les toilettes sont séparées. Un appartement qui, après quelques rafraîchissements, fera le bonheur d'une famille où chacun bénéficiera de son espace, à venir visiter sans tarder à mes côtés. Une cave privative vient compléter l'ensemble. Le chauffage au gaz est collectif.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 214 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3185 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 89 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Patricia SCHALLHAUSER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de COLMAR sous le numéro 894 341 379

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.771929, 7.317876
Total : 122 870€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 26 750€
Valeur du bien : 115 750€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 703€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8440€ - 14288€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 787,52€
Coût de l'assurance :10 751,13€
Taxe foncière : 1 098,14€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 265,42€/mois
Soit par an : 3 185,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 915,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz collectif
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais un rafraîchissement pourrait être bénéfique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 750 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Rafraîchissement revêtements sol 3 chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 870 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 185 €/an
Calcul : 265 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 344 €
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -35 344 €
Résultat foncier Année 1 : -24 362 €(Déficit de 24 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 594 €/an
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -8 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2962.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 981 €35 347 €3 884 €-24 366 €21 400 €2 966 €2 966 €
211 201 €8 492 €3 778 €2 709 €--257 €
311 425 €8 382 €3 669 €3 043 €---
411 654 €8 269 €3 556 €3 384 €---
511 887 €8 153 €3 439 €3 734 €---
612 124 €8 032 €3 319 €4 092 €---
712 367 €7 908 €3 195 €4 459 €---
812 614 €7 780 €3 066 €4 834 €---
912 866 €7 647 €2 934 €5 219 €---
1013 124 €7 510 €2 797 €5 613 €---
1113 386 €7 369 €2 656 €6 017 €---
1213 654 €7 223 €2 510 €6 431 €---
1313 927 €7 073 €2 360 €6 854 €---
1414 206 €6 917 €2 204 €7 288 €---
1514 490 €6 757 €2 044 €7 733 €---
1614 779 €6 591 €1 878 €8 188 €---
1715 075 €6 420 €1 707 €8 655 €---
1815 377 €6 243 €1 530 €9 133 €---
1915 684 €6 061 €1 348 €9 623 €---
2015 998 €5 873 €1 160 €10 125 €---
2116 318 €5 678 €965 €10 639 €---
2216 644 €5 478 €764 €11 166 €---
2316 977 €5 270 €557 €11 707 €---
2417 317 €5 056 €343 €12 260 €---
2517 663 €4 836 €122 €12 827 €---
TOTAL351 737 €200 368 €55 788 €151 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €-6 420 €+8 726 €
2+2 306 €0 €+2 306 €
3+2 306 €+836 €+1 470 €
4+2 306 €+1 015 €+1 291 €
5+2 306 €+1 120 €+1 186 €
6+2 306 €+1 228 €+1 078 €
7+2 306 €+1 338 €+968 €
8+2 306 €+1 450 €+856 €
9+2 306 €+1 566 €+740 €
10+2 306 €+1 684 €+622 €
11+2 306 €+1 805 €+501 €
12+2 306 €+1 929 €+377 €
13+2 306 €+2 056 €+250 €
14+2 306 €+2 186 €+120 €
15+2 306 €+2 320 €-14 €
16+2 306 €+2 456 €-150 €
17+2 306 €+2 596 €-290 €
18+2 306 €+2 740 €-434 €
19+2 306 €+2 887 €-581 €
20+2 306 €+3 037 €-731 €
21+2 306 €+3 192 €-886 €
22+2 306 €+3 350 €-1 044 €
23+2 306 €+3 512 €-1 206 €
24+2 306 €+3 678 €-1 372 €
25+2 306 €+3 848 €-1 542 €
Total+57 650 €+45 411 €+12 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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