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Maison à vendre

VilleNéré (17)
Surface236m²
Coût Total229 997€
Loyer Annuel20 629€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 628,81 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 8 chambres, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETEVENARD et associé, SELARL vous proposent : Maison de ville / village à vendre - NERE (17510)

Maison ancien hôtel restaurant comprenant : une entrée avec placard 1.85 m², WC, coin lavabo 1.67 m², une pièce principale avec bar 51 m² avec cheminée, un salon 43.60 m², une cuisine professionnelle 23.70 m², une chambre froide 2.16 m². A l'étage : un couloir 16 m², une salle d'eau 2 m², WC, 8 chambres dont 7 avec salle d'eau ( 12 m² + 14.54 m² + 8.70 m² + 11 m² + 9 m² + 11 m² + 9 m² + 9 m²), une pièce 11.20 m². Chauffage au gaz, ouvertures bois simple vitrage, adoucisseur d'eau. Tout à l'égout.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ETEVENARD et associé, SELARL - Notaires à Matha - N° SIRET : 30053676000063

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Néré
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Coordonnées : 45.981598, -0.238269
Total : 229 997€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 69 725€
Valeur du bien : 218 125€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1719€/mois
Loyer annuel estimé : 20629€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2186€/mois
Fourchette annuelle : 16220€ - 26236€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :856,12 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 044 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-53 644€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-27 953€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 997€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 428,76€
Coût de l'assurance :20 124,74€
Taxe foncière : 2 062,88€/an
Soit par mois : 171,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 719,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :328,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 236 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 236 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise à jour nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 725 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:11 800€
    Isolation combles: 236 m² × 50€/m² = 11800€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 96 m² × 25€/m² = 2400€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Second œuvre:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 629 €/an
Calcul : 1 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 997 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 542 €
Revenus locatifs : +20 629 €
Charges déductibles : -80 542 €
Résultat foncier Année 1 : -59 913 €(Déficit de 59 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 817 €/an
Revenus locatifs : +20 629 €
Charges déductibles : -10 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38513.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 629 €80 549 €7 956 €-59 921 €21 400 €38 521 €38 521 €
221 041 €10 616 €7 748 €10 426 €--28 095 €
321 462 €10 400 €7 532 €11 062 €--17 033 €
421 891 €10 177 €7 309 €11 715 €--5 318 €
522 329 €9 945 €7 077 €12 384 €---
622 776 €9 705 €6 837 €13 071 €---
723 231 €9 457 €6 589 €13 774 €---
823 696 €9 200 €6 332 €14 496 €---
924 170 €8 934 €6 066 €15 236 €---
1024 653 €8 658 €5 790 €15 995 €---
1125 146 €8 373 €5 505 €16 774 €---
1225 649 €8 077 €5 209 €17 572 €---
1326 162 €7 771 €4 903 €18 392 €---
1426 686 €7 454 €4 586 €19 232 €---
1527 219 €7 125 €4 258 €20 094 €---
1627 764 €6 785 €3 918 €20 978 €---
1728 319 €6 433 €3 565 €21 886 €---
1828 885 €6 069 €3 201 €22 817 €---
1929 463 €5 691 €2 823 €23 772 €---
2030 052 €5 300 €2 432 €24 752 €---
2130 653 €4 895 €2 027 €25 758 €---
2231 266 €4 476 €1 608 €26 791 €---
2331 892 €4 042 €1 174 €27 850 €---
2432 530 €3 592 €724 €28 938 €---
2533 180 €3 126 €258 €30 054 €---
TOTAL660 748 €256 851 €115 429 €403 897 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 332 €-6 420 €+10 752 €
2+4 332 €0 €+4 332 €
3+4 332 €0 €+4 332 €
4+4 332 €0 €+4 332 €
5+4 332 €+2 120 €+2 212 €
6+4 332 €+3 921 €+411 €
7+4 332 €+4 132 €+200 €
8+4 332 €+4 349 €-17 €
9+4 332 €+4 571 €-239 €
10+4 332 €+4 799 €-467 €
11+4 332 €+5 032 €-700 €
12+4 332 €+5 272 €-940 €
13+4 332 €+5 517 €-1 185 €
14+4 332 €+5 770 €-1 438 €
15+4 332 €+6 028 €-1 696 €
16+4 332 €+6 293 €-1 961 €
17+4 332 €+6 566 €-2 234 €
18+4 332 €+6 845 €-2 513 €
19+4 332 €+7 132 €-2 800 €
20+4 332 €+7 426 €-3 094 €
21+4 332 €+7 727 €-3 395 €
22+4 332 €+8 037 €-3 705 €
23+4 332 €+8 355 €-4 023 €
24+4 332 €+8 681 €-4 349 €
25+4 332 €+9 016 €-4 684 €
Total+108 300 €+121 169 €+-12 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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