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Rare sur le secteur, en plein hyper centre-ville, Muzillac 4 pièce(s) 48.80 m2

VilleMuzillac (56)
Surface48.8m²
Coût Total71 900€
Loyer Annuel6 286€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 48.8 m²
Prix au m² : 1 127,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Rare sur le secteur, en plein hyper centre-ville, maison de moins de 50 m² entièrement à rénover avec cour extérieure privative d'environ 35 m². Le bien se compose de deux niveaux avec deux pièces par niveau, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Emplacement recherché à proximité immédiate des commerces, transports et commodités. Un bien à fort potentiel, idéal pour un projet de rénovation, un investissement locatif, un premier achat ou une résidence secondaire pleine de charme en centre-ville. Une opportunité rare de créer un bien de caractère avec extérieur en coeur de ville. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/10323.pdf

Ville : Muzillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56190
Coordonnées : 47.553239, -2.486237
Total : 71 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 67 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.8m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6286€/an
Fourchette totale : 412€ - 666€/mois
Fourchette annuelle : 4948€ - 7987€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 976,39 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 248 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-90 248€ (-62.1%)
Marge achat-revente :73 348€ (50.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 084,50€
Coût de l'assurance :6 291,25€
Taxe foncière : 628,64€/an
Soit par mois : 52,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 433,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des rangements
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Muzillac. Aucune adaptation régionale nécessaire car Muzillac est une petite ville. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 286 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 865 €
Revenus locatifs : +6 286 €
Charges déductibles : -15 865 €
Résultat foncier Année 1 : -9 579 €(Déficit de 9 579 €)
Imputable sur revenu global : 9 579 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 365 €/an
Revenus locatifs : +6 286 €
Charges déductibles : -3 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 921 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 286 €15 868 €2 487 €-9 581 €9 581 €--
26 412 €3 302 €2 422 €3 110 €---
36 540 €3 235 €2 355 €3 305 €---
46 671 €3 165 €2 285 €3 506 €---
56 805 €3 093 €2 212 €3 712 €---
66 941 €3 018 €2 137 €3 923 €---
77 080 €2 940 €2 060 €4 139 €---
87 221 €2 860 €1 980 €4 361 €---
97 366 €2 777 €1 896 €4 589 €---
107 513 €2 690 €1 810 €4 822 €---
117 663 €2 601 €1 721 €5 062 €---
127 816 €2 509 €1 628 €5 308 €---
137 973 €2 413 €1 533 €5 560 €---
148 132 €2 314 €1 434 €5 818 €---
158 295 €2 211 €1 331 €6 084 €---
168 461 €2 105 €1 225 €6 356 €---
178 630 €1 995 €1 115 €6 635 €---
188 802 €1 881 €1 001 €6 922 €---
198 979 €1 763 €883 €7 216 €---
209 158 €1 641 €760 €7 517 €---
219 341 €1 514 €634 €7 827 €---
229 528 €1 383 €503 €8 145 €---
239 719 €1 247 €367 €8 471 €---
249 913 €1 107 €226 €8 806 €---
2510 111 €961 €81 €9 150 €---
TOTAL201 356 €70 592 €36 085 €130 764 €9 581 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 874 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 320 €-2 874 €+4 194 €
2+1 320 €+933 €+387 €
3+1 320 €+992 €+328 €
4+1 320 €+1 052 €+268 €
5+1 320 €+1 114 €+206 €
6+1 320 €+1 177 €+143 €
7+1 320 €+1 242 €+78 €
8+1 320 €+1 308 €+12 €
9+1 320 €+1 377 €-57 €
10+1 320 €+1 447 €-127 €
11+1 320 €+1 519 €-199 €
12+1 320 €+1 592 €-272 €
13+1 320 €+1 668 €-348 €
14+1 320 €+1 745 €-425 €
15+1 320 €+1 825 €-505 €
16+1 320 €+1 907 €-587 €
17+1 320 €+1 990 €-670 €
18+1 320 €+2 076 €-756 €
19+1 320 €+2 165 €-845 €
20+1 320 €+2 255 €-935 €
21+1 320 €+2 348 €-1 028 €
22+1 320 €+2 444 €-1 124 €
23+1 320 €+2 541 €-1 221 €
24+1 320 €+2 642 €-1 322 €
25+1 320 €+2 745 €-1 425 €
Total+33 000 €+39 229 €+-6 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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