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Appartement 4 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleGrand-Lemps (38)
Surface120m²
Coût Total246 100€
Loyer Annuel13 396€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 160 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 120 m² - IDEAL INVESTISSEURS

LE GRAND-LEMPS, 5, rue de L'église IDEAL INVESTISSEUR. Au coeur du village, venez découvrir ce T4 en duplex au 1er étage de 120m² environ. Loué à 790 €.

Composé d'une pièce de vie avec grand séjour et cuisine aménagée, trois chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Une terrasse et un cellier viennent terminer ce descriptif.

Vendu avec un deuxième logement loué au RDC de type 3 P + C de 80 m² avec 1 terrasse et un cabanon au prix de 125 000 € et loué à 700€.

Prix de vente total de 285 000 € soit une rentabilité de plus de 6 % brute. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et visites.

LPI - Immobilier d'Habitation Référence annonce : 160-T4-LPI38 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Grand-Lemps
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38690
Coordonnées : 45.405231, 5.414472
Total : 246 100€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 73 300€
Valeur du bien : 233 300€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13396€/an
Fourchette totale : 897€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 10768€ - 16665€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 228,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :71,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 299,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 323,56€
Coût de l'assurance :21 533,75€
Taxe foncière : 1 339,57€/an
Soit par mois : 111,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 300 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Revêtement sol 45 m²: 50€/m² × 45 = 2250€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rénovation lourde:3 600€
    Revêtement sol 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture salon (30m² murs): 30€/m² × 30 = 900€, Électricité salon: 600€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Lemps (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 396 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 100 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 933 €
Revenus locatifs : +13 396 €
Charges déductibles : -83 933 €
Résultat foncier Année 1 : -70 537 €(Déficit de 70 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 633 €/an
Revenus locatifs : +13 396 €
Charges déductibles : -10 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49137.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 396 €83 941 €8 440 €-70 545 €21 400 €49 145 €49 145 €
213 664 €10 419 €8 218 €3 245 €--45 901 €
313 937 €10 189 €7 988 €3 748 €--42 153 €
414 216 €9 951 €7 750 €4 264 €--37 889 €
514 500 €9 705 €7 504 €4 795 €--33 094 €
614 790 €9 450 €7 249 €5 340 €--27 754 €
715 086 €9 186 €6 985 €5 900 €--21 854 €
815 387 €8 913 €6 712 €6 475 €--15 380 €
915 695 €8 630 €6 429 €7 065 €--8 314 €
1016 009 €8 337 €6 136 €7 672 €--642 €
1116 329 €8 034 €5 833 €8 296 €---
1216 656 €7 720 €5 519 €8 936 €---
1316 989 €7 395 €5 194 €9 594 €---
1417 329 €7 058 €4 857 €10 271 €---
1517 675 €6 710 €4 509 €10 966 €---
1618 029 €6 349 €4 148 €11 680 €---
1718 389 €5 976 €3 775 €12 414 €---
1818 757 €5 589 €3 388 €13 168 €---
1919 132 €5 189 €2 988 €13 943 €---
2019 515 €4 775 €2 574 €14 740 €---
2119 905 €4 346 €2 145 €15 559 €---
2220 303 €3 902 €1 701 €16 401 €---
2320 709 €3 443 €1 242 €17 267 €---
2421 124 €2 967 €766 €18 157 €---
2521 546 €2 474 €273 €19 072 €---
TOTAL429 067 €250 646 €122 324 €178 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 813 €-6 420 €+9 233 €
2+2 813 €0 €+2 813 €
3+2 813 €0 €+2 813 €
4+2 813 €0 €+2 813 €
5+2 813 €0 €+2 813 €
6+2 813 €0 €+2 813 €
7+2 813 €0 €+2 813 €
8+2 813 €0 €+2 813 €
9+2 813 €0 €+2 813 €
10+2 813 €0 €+2 813 €
11+2 813 €+2 296 €+517 €
12+2 813 €+2 681 €+132 €
13+2 813 €+2 878 €-65 €
14+2 813 €+3 081 €-268 €
15+2 813 €+3 290 €-477 €
16+2 813 €+3 504 €-691 €
17+2 813 €+3 724 €-911 €
18+2 813 €+3 950 €-1 137 €
19+2 813 €+4 183 €-1 370 €
20+2 813 €+4 422 €-1 609 €
21+2 813 €+4 668 €-1 855 €
22+2 813 €+4 920 €-2 107 €
23+2 813 €+5 180 €-2 367 €
24+2 813 €+5 447 €-2 634 €
25+2 813 €+5 722 €-2 909 €
Total+70 325 €+53 526 €+16 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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