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vente - appartement

VilleDrap (06)
Surface105m²
Coût Total248 440€
Loyer Annuel18 560€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 085,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation, Interphone, Petit prix

Dans un environnement au calme , bel appartement de 5 pièces en dernier étage ( 3eme sans ascenseur ) avec terrasses en très bon état,

Il se compose d'un grand séjour avec cuisine aménagée ouverte donnant sur les extérieurs , de quatre chambres, d'une salle de bains et d'un wc indépendant ,

Un garage complète ce bien .

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.769722, 7.331638
Total : 248 440€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 11 920€
Valeur du bien : 230 920€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18560€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1943€/mois
Fourchette annuelle : 14775€ - 23315€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 925 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 125 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :+16 875€ (+8.3%)
Marge achat-revente :-46 315€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 215,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :99,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 315,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 343,35€
Coût de l'assurance :29 812,80€
Taxe foncière : 1 856,03€/an
Soit par mois : 154,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 546,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 469,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 920 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:10 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 560 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 440 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 037 €
Revenus locatifs : +18 560 €
Charges déductibles : -23 037 €
Résultat foncier Année 1 : -4 476 €(Déficit de 4 476 €)
Imputable sur revenu global : 4 476 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 117 €/an
Revenus locatifs : +18 560 €
Charges déductibles : -11 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 444 €/an
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 560 €23 045 €8 076 €-4 484 €4 484 €--
218 931 €10 907 €7 858 €8 025 €---
319 310 €10 682 €7 634 €8 628 €---
419 696 €10 450 €7 401 €9 247 €---
520 090 €10 209 €7 161 €9 881 €---
620 492 €9 961 €6 913 €10 531 €---
720 902 €9 705 €6 656 €11 197 €---
821 320 €9 440 €6 391 €11 880 €---
921 746 €9 166 €6 117 €12 580 €---
1022 181 €8 883 €5 834 €13 298 €---
1122 625 €8 590 €5 542 €14 034 €---
1223 077 €8 288 €5 240 €14 789 €---
1323 539 €7 976 €4 927 €15 563 €---
1424 010 €7 653 €4 604 €16 357 €---
1524 490 €7 319 €4 271 €17 170 €---
1624 980 €6 975 €3 926 €18 005 €---
1725 479 €6 619 €3 570 €18 861 €---
1825 989 €6 250 €3 202 €19 738 €---
1926 509 €5 870 €2 821 €20 639 €---
2027 039 €5 477 €2 428 €21 562 €---
2127 580 €5 071 €2 022 €22 509 €---
2228 131 €4 651 €1 602 €23 480 €---
2328 694 €4 217 €1 168 €24 477 €---
2429 268 €3 769 €720 €25 499 €---
2529 853 €3 305 €257 €26 548 €---
TOTAL594 490 €204 477 €116 343 €390 014 €4 484 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 345 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 898 €-1 345 €+5 243 €
2+3 898 €+2 407 €+1 491 €
3+3 898 €+2 588 €+1 310 €
4+3 898 €+2 774 €+1 124 €
5+3 898 €+2 964 €+934 €
6+3 898 €+3 159 €+739 €
7+3 898 €+3 359 €+539 €
8+3 898 €+3 564 €+334 €
9+3 898 €+3 774 €+124 €
10+3 898 €+3 989 €-91 €
11+3 898 €+4 210 €-312 €
12+3 898 €+4 437 €-539 €
13+3 898 €+4 669 €-771 €
14+3 898 €+4 907 €-1 009 €
15+3 898 €+5 151 €-1 253 €
16+3 898 €+5 401 €-1 503 €
17+3 898 €+5 658 €-1 760 €
18+3 898 €+5 922 €-2 024 €
19+3 898 €+6 192 €-2 294 €
20+3 898 €+6 469 €-2 571 €
21+3 898 €+6 753 €-2 855 €
22+3 898 €+7 044 €-3 146 €
23+3 898 €+7 343 €-3 445 €
24+3 898 €+7 650 €-3 752 €
25+3 898 €+7 964 €-4 066 €
Total+97 450 €+117 004 €+-19 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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