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Appartement à vendre

VilleCreusot (71)
Surface121.8m²
Coût Total173 634€
Loyer Annuel11 495€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 800 €
Surface : 121.8 m²
Prix au m² : 1 147,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 40 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

AU COEUR DE VILLE ET PROCHE TOUTES COMMODITÉS - DANS RESIDENCE RECHERCHÉE - VASTE APPARTEMENT, au 2ème étage d'un immeuble sécurisé avec ascenseur et digicode, comprenant une entrée, dégagement, cuisine, séjour très lumineux, trois chambres dont une avec dressing et salle d'eau privative, les deux autres avec placard, salle de bain, WC. Copropriété de 71 lots - Quote-part charges annuelles : environ 1400€/trimestre (charges parties communes + chauffage + eau). PRIX : 139800 € honoraires agence inclus - 131000 € honoraires exclus, soit 6,7 % à la charge de l'acquéreur.

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.802980, 4.420310
Total : 173 634€
Prix d'acquisition : 139 800€
Travaux : 22 650€
Valeur du bien : 162 450€
Frais de notaire : 11 184€
Coût estimé : 11 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121.8m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11495€/an
Fourchette totale : 764€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 9164€ - 14419€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160,14 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 304 €
Prix d'achat :139 800 €
Décote à l'achat :-1 504€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-32 330€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 634€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 909,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 356,51€
Coût de l'assurance :14 758,89€
Taxe foncière : 1 149,53€/an
Soit par mois : 95,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 466,67€/mois
Soit par an : 5 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 957,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 471,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-513,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: Aucune action
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: Aucune action
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: Aucune action
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 650 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 450€
    Revêtement sol 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Peinture murs 90 m²: 25€/m² × 90 = 2250€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon 30 m²: 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 495 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 634 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 600 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 818 €
Revenus locatifs : +11 495 €
Charges déductibles : -35 818 €
Résultat foncier Année 1 : -24 323 €(Déficit de 24 323 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 168 €/an
Revenus locatifs : +11 495 €
Charges déductibles : -13 168 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 673 €/an(Déficit de 1 673 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13623.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 870 €(65% de 139 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 304 €/an
Calcul : 90 870 € × 3,636% = 3 304 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 495 €35 824 €5 834 €-24 329 €10 700 €13 629 €13 629 €
211 725 €13 019 €5 679 €-1 294 €1 294 €-13 629 €
311 960 €12 859 €5 519 €-899 €899 €-13 629 €
412 199 €12 693 €5 353 €-494 €494 €-13 629 €
512 443 €12 522 €5 182 €-79 €79 €-13 629 €
612 692 €12 344 €5 004 €348 €--13 281 €
712 946 €12 161 €4 821 €785 €--12 496 €
813 204 €11 971 €4 631 €1 234 €--11 262 €
913 469 €11 774 €4 434 €1 694 €--9 568 €
1013 738 €11 571 €4 231 €2 167 €--7 401 €
1114 013 €11 361 €4 021 €2 652 €--4 749 €
1214 293 €11 143 €3 803 €3 150 €---
1314 579 €10 918 €3 578 €3 661 €---
1414 870 €10 685 €3 345 €4 185 €---
1515 168 €10 444 €3 104 €4 723 €---
1615 471 €10 195 €2 855 €5 276 €---
1715 781 €9 937 €2 598 €5 843 €---
1816 096 €9 671 €2 331 €6 425 €---
1916 418 €9 395 €2 055 €7 023 €---
2016 746 €9 109 €1 770 €7 637 €---
2117 081 €8 814 €1 474 €8 267 €---
2217 423 €8 509 €1 169 €8 914 €---
2317 771 €8 193 €853 €9 579 €---
2418 127 €7 866 €526 €10 261 €---
2518 489 €7 527 €188 €10 962 €---
TOTAL368 196 €290 505 €84 357 €77 692 €13 466 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 040 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 414 €-3 210 €+5 624 €
2+2 414 €-388 €+2 802 €
3+2 414 €-270 €+2 684 €
4+2 414 €-148 €+2 562 €
5+2 414 €-24 €+2 438 €
6+2 414 €0 €+2 414 €
7+2 414 €0 €+2 414 €
8+2 414 €0 €+2 414 €
9+2 414 €0 €+2 414 €
10+2 414 €0 €+2 414 €
11+2 414 €0 €+2 414 €
12+2 414 €+945 €+1 469 €
13+2 414 €+1 098 €+1 316 €
14+2 414 €+1 256 €+1 158 €
15+2 414 €+1 417 €+997 €
16+2 414 €+1 583 €+831 €
17+2 414 €+1 753 €+661 €
18+2 414 €+1 928 €+486 €
19+2 414 €+2 107 €+307 €
20+2 414 €+2 291 €+123 €
21+2 414 €+2 480 €-66 €
22+2 414 €+2 674 €-260 €
23+2 414 €+2 874 €-460 €
24+2 414 €+3 078 €-664 €
25+2 414 €+3 289 €-875 €
Total+60 350 €+24 732 €+35 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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