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Appartement 2 pièces 44 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface44m²
Coût Total87 828€
Loyer Annuel6 587€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 513,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT DE TYPE 2 CENTRE VILLE DE CHALON

EXCLUSIVITE NEYRAT!!! Au centre ville de Chalon, dans une petite copropriété, appartement de type 2 actuellement loué comprenant une cuisine ouverte sur séjour, une chambre, un wc et une salle d'eau. Cuisine équipée. Double vitrage. Chauffage individuel. Idéal pour de l'investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 18735 Date de réalisation du diagnostic : 15/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 670 € et 950 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.778450, 4.851910
Total : 87 828€
Prix d'acquisition : 66 600€
Travaux : 15 900€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 5 328€
Coût estimé : 5 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6587€/an
Fourchette totale : 435€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 8308€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 493,53 €/m²
Basé sur :490 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 715 €
Prix d'achat :66 600 €
Décote à l'achat :+885€ (+1.3%)
Marge achat-revente :-22 113€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 828€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 850,57€
Coût de l'assurance :7 684,95€
Taxe foncière : 658,71€/an
Soit par mois : 54,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 900 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système = 7500€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage à 80€/m² = 480€, Douche = 1500€, Lavabo = 500€, WC = 300€, Main d'œuvre = 3720€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre = 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 587 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 828 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 701 €
Revenus locatifs : +6 587 €
Charges déductibles : -19 701 €
Résultat foncier Année 1 : -13 114 €(Déficit de 13 114 €)
Imputable sur revenu global : 13 114 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 801 €/an
Revenus locatifs : +6 587 €
Charges déductibles : -3 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 786 €/an
Prix d'achat du bien : 66 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 290 €(65% de 66 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 574 €/an
Calcul : 43 290 € × 3,636% = 1 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 587 €19 704 €2 838 €-13 117 €13 117 €--
26 719 €3 727 €2 761 €2 992 €---
36 853 €3 648 €2 682 €3 205 €---
46 990 €3 566 €2 600 €3 424 €---
57 130 €3 481 €2 515 €3 649 €---
67 273 €3 394 €2 428 €3 879 €---
77 418 €3 304 €2 338 €4 114 €---
87 566 €3 211 €2 244 €4 356 €---
97 718 €3 114 €2 148 €4 604 €---
107 872 €3 015 €2 048 €4 858 €---
118 030 €2 912 €1 946 €5 118 €---
128 190 €2 805 €1 839 €5 385 €---
138 354 €2 696 €1 730 €5 658 €---
148 521 €2 582 €1 616 €5 939 €---
158 691 €2 465 €1 499 €6 226 €---
168 865 €2 344 €1 378 €6 521 €---
179 043 €2 219 €1 253 €6 824 €---
189 223 €2 090 €1 123 €7 134 €---
199 408 €1 956 €990 €7 452 €---
209 596 €1 818 €852 €7 778 €---
219 788 €1 675 €709 €8 113 €---
229 984 €1 528 €562 €8 456 €---
2310 183 €1 376 €410 €8 808 €---
2410 387 €1 219 €252 €9 169 €---
2510 595 €1 056 €90 €9 539 €---
TOTAL210 986 €80 903 €40 851 €130 082 €13 117 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 935 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 383 €-3 935 €+5 318 €
2+1 383 €+898 €+485 €
3+1 383 €+962 €+421 €
4+1 383 €+1 027 €+356 €
5+1 383 €+1 095 €+288 €
6+1 383 €+1 164 €+219 €
7+1 383 €+1 234 €+149 €
8+1 383 €+1 307 €+76 €
9+1 383 €+1 381 €+2 €
10+1 383 €+1 457 €-74 €
11+1 383 €+1 535 €-152 €
12+1 383 €+1 615 €-232 €
13+1 383 €+1 697 €-314 €
14+1 383 €+1 782 €-399 €
15+1 383 €+1 868 €-485 €
16+1 383 €+1 956 €-573 €
17+1 383 €+2 047 €-664 €
18+1 383 €+2 140 €-757 €
19+1 383 €+2 236 €-853 €
20+1 383 €+2 333 €-950 €
21+1 383 €+2 434 €-1 051 €
22+1 383 €+2 537 €-1 154 €
23+1 383 €+2 642 €-1 259 €
24+1 383 €+2 751 €-1 368 €
25+1 383 €+2 862 €-1 479 €
Total+34 575 €+39 025 €+-4 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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