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Maison à vendre à Bagneux - Saumur

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface86m²
Coût Total151 920€
Loyer Annuel10 212€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 174,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéale Investisseurs ou premier achat. Découvrez cette maison à vendre située au centre de Bagneux. Avec une superficie de 86 m², cette maison dispose de 6 pièces, dont 4 chambres . A l'intérieur, vous trouverez une cuisine aménagée et équipée, ainsi que deux salles d'eau et deux WC. Située au calme, elle nécessite un rafraîchissement et des travaux de rénovation. Un garage complète ce bien. A proximité, vous trouverez plusieurs établissements scolaires tels que l'École Primaire et Maternelle Saint-Louis, le Collège Delessert, et l'Institution St. Louis. Les petits peuvent également profiter de la crèche 'Les Petits Pas De Bagneux'. Pour vos courses, des boulangeries et supermarchés sont accessibles à proximité. Prix : 113400 euros - Référence : 327. Ne manquez pas cette opportunité, contactez l'agence Guy Hoquet SAUMUR pour plus d'informations.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.252460, -0.091421
Total : 151 920€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 42 840€
Valeur du bien : 143 840€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10212€/an
Fourchette totale : 671€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8048€ - 12957€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :44,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 780,25€
Coût de l'assurance :13 293,00€
Taxe foncière : 1 021,16€/an
Soit par mois : 85,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 840 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 020€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 70€/m² = 6020€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 820€
    Parquet flottant: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 212 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 920 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 553 €
Revenus locatifs : +10 212 €
Charges déductibles : -49 553 €
Résultat foncier Année 1 : -39 341 €(Déficit de 39 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +10 212 €
Charges déductibles : -6 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17941.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 212 €49 558 €5 165 €-39 346 €21 400 €17 946 €17 946 €
210 416 €6 581 €5 028 €3 834 €--14 112 €
310 624 €6 440 €4 887 €4 184 €--9 928 €
410 837 €6 294 €4 741 €4 542 €--5 385 €
511 053 €6 143 €4 590 €4 910 €--475 €
611 274 €5 986 €4 434 €5 288 €---
711 500 €5 824 €4 272 €5 675 €---
811 730 €5 657 €4 104 €6 073 €---
911 964 €5 483 €3 930 €6 481 €---
1012 204 €5 304 €3 751 €6 900 €---
1112 448 €5 118 €3 565 €7 330 €---
1212 697 €4 926 €3 373 €7 771 €---
1312 951 €4 727 €3 174 €8 224 €---
1413 210 €4 521 €2 968 €8 689 €---
1513 474 €4 307 €2 755 €9 167 €---
1613 743 €4 087 €2 534 €9 657 €---
1714 018 €3 858 €2 306 €10 160 €---
1814 299 €3 622 €2 069 €10 677 €---
1914 585 €3 377 €1 825 €11 207 €---
2014 876 €3 124 €1 571 €11 752 €---
2115 174 €2 862 €1 309 €12 311 €---
2215 477 €2 591 €1 038 €12 886 €---
2315 787 €2 311 €758 €13 476 €---
2416 103 €2 020 €467 €14 082 €---
2516 425 €1 720 €167 €14 705 €---
TOTAL327 079 €156 442 €74 780 €170 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 144 €-6 420 €+8 564 €
2+2 144 €0 €+2 144 €
3+2 144 €0 €+2 144 €
4+2 144 €0 €+2 144 €
5+2 144 €0 €+2 144 €
6+2 144 €+1 444 €+700 €
7+2 144 €+1 703 €+441 €
8+2 144 €+1 822 €+322 €
9+2 144 €+1 944 €+200 €
10+2 144 €+2 070 €+74 €
11+2 144 €+2 199 €-55 €
12+2 144 €+2 331 €-187 €
13+2 144 €+2 467 €-323 €
14+2 144 €+2 607 €-463 €
15+2 144 €+2 750 €-606 €
16+2 144 €+2 897 €-753 €
17+2 144 €+3 048 €-904 €
18+2 144 €+3 203 €-1 059 €
19+2 144 €+3 362 €-1 218 €
20+2 144 €+3 526 €-1 382 €
21+2 144 €+3 693 €-1 549 €
22+2 144 €+3 866 €-1 722 €
23+2 144 €+4 043 €-1 899 €
24+2 144 €+4 225 €-2 081 €
25+2 144 €+4 412 €-2 268 €
Total+53 600 €+51 191 €+2 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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