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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Coutant (16)
Surface147
Coût Total139 720
Loyer Annuel13 776
Rentabilité9.86%
Cashflow/mois+300
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 673,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Jolie maison en pierres avec trois chambres, grand parking privé, jardin - Cette maison familliale sapcieuse est sise au coeur de la campagne avec un accès facile et rapide à des villages avec commodités. La maison à été rénovée et seulement quelques petits points on besoin de modernisation. Elle bénéficie d'un chauffage central au fioul, beaucoup d'ouvertures en double vitrage et un atelier/garage spacieuse avec bureau idéal pour le télétravail avec sa connexion fibre. Le jardin est complétement clos et facile d'entretiens avec une jolie dépendance en pierre ouverte qui sert de terrasse couverte. Assainissement non conforme.

Ville : Saint-Coutant
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16350
Coordonnées : 45.996144, 0.458164
Total : 139 720
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 32 800
Valeur du bien : 131 800
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13776€/an
Fourchette totale : 884€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 10603€ - 17898€/an
Rentabilité brute :9.86%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :555,56 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 667
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+17 333 (+21.2%)
Marge achat-revente :-58 053€ (-71.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 880,09
Coût de l'assurance :12 225,50
Taxe foncière : 1 377,60€/an
Soit par mois : 114,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :300,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si certaines sont anciennes
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur 147 m²)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne, aucun travail nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 5/5 visible - salle de bain récemment rénovée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 500€/m² = 5000€
  • Salle de bain - Aucun travail nécessaire:0
    Aucun travail nécessaire: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Coutant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 776 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 357
Revenus locatifs : +13 776
Charges déductibles : -39 357
Résultat foncier Année 1 : -25 581(Déficit de 25 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 181
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 557 €/an
Revenus locatifs : +13 776
Charges déductibles : -6 557
Résultat foncier Années 2+ : 7 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4180.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 77639 3614 695-25 58521 400 €4 185 €4 185 €
214 0526 4374 5707 615---
314 3336 3084 4418 025---
414 6196 1744 3088 445---
514 9126 0364 1708 875---
615 2105 8934 0279 316---
715 5145 7463 8799 768---
815 8245 5933 72610 231---
916 1415 4353 56810 706---
1016 4645 2713 40511 192---
1116 7935 1023 23511 691---
1217 1294 9273 06012 202---
1317 4714 7462 87912 725---
1417 8214 5592 69213 262---
1518 1774 3652 49813 812---
1618 5414 1642 29814 376---
1718 9113 9572 09014 955---
1819 2903 7421 87615 548---
1919 6763 5201 65416 155---
2020 0693 2911 42416 779---
2120 4703 0531 18617 417---
2220 8802 80794018 073---
2321 2972 55368618 745---
2421 7232 29042319 434---
2522 1582 01815120 140---
TOTAL441 249147 34667 880293 90321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 903
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 893-6 420+9 313
2+2 893+1 029+1 864
3+2 893+2 407+486
4+2 893+2 534+359
5+2 893+2 663+230
6+2 893+2 795+98
7+2 893+2 930-37
8+2 893+3 069-176
9+2 893+3 212-319
10+2 893+3 358-465
11+2 893+3 507-614
12+2 893+3 661-768
13+2 893+3 818-925
14+2 893+3 979-1 086
15+2 893+4 144-1 251
16+2 893+4 313-1 420
17+2 893+4 486-1 593
18+2 893+4 664-1 771
19+2 893+4 847-1 954
20+2 893+5 034-2 141
21+2 893+5 225-2 332
22+2 893+5 422-2 529
23+2 893+5 623-2 730
24+2 893+5 830-2 937
25+2 893+6 042-3 149
Total+72 325+88 171+-15 846
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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