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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface88m²
Coût Total183 781€
Loyer Annuel11 196€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 124 890 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 419,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres

Brest rive gauche, situé Place de Strasbourg, nous vous proposons cet appartement 4 pièces au 2ème étage d'un petit immeuble situé à proximité immédiate des commerces et transports. Ce bien vous propose un séjour, une cuisine, trois chambres, salle de bains et rangements. Cave en sous-sol. Des travaux sont à prévoir.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.400179, -4.457616
Total : 183 781€
Prix d'acquisition : 124 890€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 173 790€
Frais de notaire : 9 991€
Coût estimé : 9 991€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11196€/an
Fourchette totale : 739€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8862€ - 14144€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :433 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 714 €
Prix d'achat :124 890 €
Décote à l'achat :-44 824€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-14 067€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 781€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 973,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 234,30€
Coût de l'assurance :16 080,84€
Taxe foncière : 1 119,58€/an
Soit par mois : 93,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement jaunie, usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:9 000€
    9 fenêtres double vitrage PVC: 9 × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde 3 chambres (60 m²): 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon (15 m²): 20€/m² × 15 = 300€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés aux spécificités locales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 196 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 781 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 014 €
Revenus locatifs : +11 196 €
Charges déductibles : -57 014 €
Résultat foncier Année 1 : -45 819 €(Déficit de 45 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 114 €/an
Revenus locatifs : +11 196 €
Charges déductibles : -8 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24418.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 179 €(65% de 124 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 952 €/an
Calcul : 81 179 € × 3,636% = 2 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 196 €57 020 €6 358 €-45 825 €21 400 €24 425 €24 425 €
211 420 €7 954 €6 191 €3 466 €--20 959 €
311 648 €7 781 €6 019 €3 867 €--17 092 €
411 881 €7 603 €5 840 €4 278 €--12 814 €
512 119 €7 418 €5 655 €4 701 €--8 113 €
612 361 €7 226 €5 464 €5 135 €--2 979 €
712 608 €7 028 €5 265 €5 580 €---
812 860 €6 823 €5 060 €6 038 €---
913 118 €6 610 €4 847 €6 508 €---
1013 380 €6 390 €4 627 €6 990 €---
1113 648 €6 161 €4 399 €7 486 €---
1213 921 €5 925 €4 162 €7 995 €---
1314 199 €5 681 €3 918 €8 518 €---
1414 483 €5 427 €3 664 €9 056 €---
1514 773 €5 165 €3 402 €9 608 €---
1615 068 €4 893 €3 130 €10 175 €---
1715 369 €4 612 €2 849 €10 758 €---
1815 677 €4 320 €2 558 €11 356 €---
1915 990 €4 019 €2 256 €11 972 €---
2016 310 €3 706 €1 944 €12 604 €---
2116 636 €3 383 €1 620 €13 254 €---
2216 969 €3 048 €1 285 €13 921 €---
2317 308 €2 701 €938 €14 608 €---
2417 655 €2 341 €579 €15 313 €---
2518 008 €1 969 €206 €16 038 €---
TOTAL358 603 €185 205 €92 234 €173 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €0 €+2 351 €
6+2 351 €0 €+2 351 €
7+2 351 €+780 €+1 571 €
8+2 351 €+1 811 €+540 €
9+2 351 €+1 952 €+399 €
10+2 351 €+2 097 €+254 €
11+2 351 €+2 246 €+105 €
12+2 351 €+2 399 €-48 €
13+2 351 €+2 556 €-205 €
14+2 351 €+2 717 €-366 €
15+2 351 €+2 882 €-531 €
16+2 351 €+3 052 €-701 €
17+2 351 €+3 227 €-876 €
18+2 351 €+3 407 €-1 056 €
19+2 351 €+3 591 €-1 240 €
20+2 351 €+3 781 €-1 430 €
21+2 351 €+3 976 €-1 625 €
22+2 351 €+4 176 €-1 825 €
23+2 351 €+4 382 €-2 031 €
24+2 351 €+4 594 €-2 243 €
25+2 351 €+4 812 €-2 461 €
Total+58 775 €+52 020 €+6 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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