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Pont sur Yonne, ancienne ferme de 115m²

Bien expiré
VillePont-sur-Yonne (89)
Surface115m²
Coût Total160 010€
Loyer Annuel13 062€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 930,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A deux pas du centre ville, 4 minutes à pieds, cette maison orientée sud de 115m² offre la possibilité de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de ses envies. 68m² sont d'ores et déjà habitables avec deux chambres, cuisine, salon, salle de bains et wc indépendant.

Terrain clos d'environ 1100m² permettant le stationnement, une très vaste grange d'envrion 135m² (hauteur de 5 mètres au faitage), un appentis de 12m², un abris complètent ce bien rare sur Pont sur Yonne.

Chauffage central au gaz récent et assainissement collectif.

Des travaux de rénovation seront nécessaires mais le large potentiel est bien présent.

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.282770, 3.207750
Total : 160 010€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 151 450€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13062€/an
Fourchette totale : 872€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 10470€ - 16297€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 825,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 170,07€
Coût de l'assurance :13 600,85€
Taxe foncière : 1 306,23€/an
Soit par mois : 108,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à vérifier pour conformité et efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, carrelage et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations très datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique et confort thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: surface des combles (environ 115 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation efficace pour gagner des classes énergétiques.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et du confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, plan de travail, carrelage, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 150€/m² (parquet flottant) = 4500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement revêtement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Menuiseries:5 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:4 600€
    Isolation des combles: 115 m² × 40€/m² = 4600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 062 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 010 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 449 €
Revenus locatifs : +13 062 €
Charges déductibles : -51 449 €
Résultat foncier Année 1 : -38 387 €(Déficit de 38 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 999 €/an
Revenus locatifs : +13 062 €
Charges déductibles : -6 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16986.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 062 €51 454 €5 154 €-38 392 €21 400 €16 992 €16 992 €
213 324 €6 865 €5 014 €6 459 €--10 533 €
313 590 €6 721 €4 870 €6 870 €--3 663 €
413 862 €6 572 €4 721 €7 290 €---
514 139 €6 418 €4 568 €7 721 €---
614 422 €6 259 €4 409 €8 163 €---
714 710 €6 095 €4 245 €8 615 €---
815 005 €5 926 €4 075 €9 079 €---
915 305 €5 750 €3 900 €9 554 €---
1015 611 €5 570 €3 719 €10 041 €---
1115 923 €5 383 €3 532 €10 540 €---
1216 241 €5 190 €3 339 €11 052 €---
1316 566 €4 990 €3 140 €11 576 €---
1416 898 €4 784 €2 934 €12 113 €---
1517 235 €4 571 €2 721 €12 664 €---
1617 580 €4 351 €2 501 €13 229 €---
1717 932 €4 124 €2 274 €13 808 €---
1818 290 €3 889 €2 039 €14 401 €---
1918 656 €3 647 €1 796 €15 009 €---
2019 029 €3 396 €1 546 €15 633 €---
2119 410 €3 137 €1 287 €16 273 €---
2219 798 €2 870 €1 020 €16 928 €---
2320 194 €2 594 €744 €17 600 €---
2420 598 €2 308 €458 €18 290 €---
2521 010 €2 014 €163 €18 996 €---
TOTAL418 391 €164 877 €74 170 €253 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 743 €-6 420 €+9 163 €
2+2 743 €0 €+2 743 €
3+2 743 €0 €+2 743 €
4+2 743 €+1 088 €+1 655 €
5+2 743 €+2 316 €+427 €
6+2 743 €+2 449 €+294 €
7+2 743 €+2 585 €+158 €
8+2 743 €+2 724 €+19 €
9+2 743 €+2 866 €-123 €
10+2 743 €+3 012 €-269 €
11+2 743 €+3 162 €-419 €
12+2 743 €+3 316 €-573 €
13+2 743 €+3 473 €-730 €
14+2 743 €+3 634 €-891 €
15+2 743 €+3 799 €-1 056 €
16+2 743 €+3 969 €-1 226 €
17+2 743 €+4 142 €-1 399 €
18+2 743 €+4 320 €-1 577 €
19+2 743 €+4 503 €-1 760 €
20+2 743 €+4 690 €-1 947 €
21+2 743 €+4 882 €-2 139 €
22+2 743 €+5 078 €-2 335 €
23+2 743 €+5 280 €-2 537 €
24+2 743 €+5 487 €-2 744 €
25+2 743 €+5 699 €-2 956 €
Total+68 575 €+76 054 €+-7 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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