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Appartement F5 à vendre - 5 pièces - 104,54 m2 - Melun - 77 - ILE-DE-FRANCE

VilleMelun (77)
Surface104.54m²
Coût Total251 280€
Loyer Annuel18 177€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 226 000 €
Surface : 104.54 m²
Prix au m² : 2 161,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Description

A VENDRE - Duplex de 5 pièces avec vue SeineSitué au 3 ème étage d'une belle résidence, cet appartement de 104 m2 loi carrez offre de très beaux volumes et une belle luminosité grâce à son exposition sud.Il se compose d'un vaste séjour de près de 30m2 avec vue sur Seine, ainsi que de 3 chambres. Côté confort, le bien bénéficie d'un DPE D. Un stationnement privatif en sous-sol et une cave complète ce bien rare sur le secteur.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.536207, 2.662457
Total : 251 280€
Prix d'acquisition : 226 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 233 200€
Frais de notaire : 18 080€
Coût estimé : 18 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.54m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18177€/an
Fourchette totale : 1236€ - 1856€/mois
Fourchette annuelle : 14835€ - 22271€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 655,71 €/m²
Basé sur :486 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 627 €
Prix d'achat :226 000 €
Décote à l'achat :-51 627€ (-18.6%)
Marge achat-revente :26 347€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 300,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 875,40€
Coût de l'assurance :21 987,00€
Taxe foncière : 1 817,65€/an
Soit par mois : 151,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 514,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 571,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations pour des travaux de rafraîchissement et de peinture. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 177 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 448 €
Revenus locatifs : +18 177 €
Charges déductibles : -19 448 €
Résultat foncier Année 1 : -1 271 €(Déficit de 1 271 €)
Imputable sur revenu global : 1 271 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 248 €/an
Revenus locatifs : +18 177 €
Charges déductibles : -12 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 929 €/an
Prix d'achat du bien : 226 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 900 €(65% de 226 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 342 €/an
Calcul : 146 900 € × 3,636% = 5 342 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 177 €19 456 €8 118 €-1 279 €1 279 €--
218 540 €12 036 €7 899 €6 504 €---
318 911 €11 810 €7 672 €7 101 €---
419 289 €11 575 €7 438 €7 714 €---
519 675 €11 334 €7 196 €8 341 €---
620 068 €11 084 €6 946 €8 985 €---
720 470 €10 825 €6 688 €9 644 €---
820 879 €10 558 €6 421 €10 321 €---
921 297 €10 283 €6 146 €11 014 €---
1021 723 €9 998 €5 861 €11 725 €---
1122 157 €9 704 €5 567 €12 453 €---
1222 600 €9 400 €5 263 €13 201 €---
1323 052 €9 086 €4 948 €13 967 €---
1423 513 €8 761 €4 624 €14 752 €---
1523 984 €8 426 €4 288 €15 558 €---
1624 463 €8 079 €3 942 €16 384 €---
1724 952 €7 721 €3 584 €17 231 €---
1825 452 €7 351 €3 214 €18 100 €---
1925 961 €6 969 €2 832 €18 991 €---
2026 480 €6 574 €2 437 €19 905 €---
2127 009 €6 166 €2 029 €20 843 €---
2227 550 €5 745 €1 608 €21 805 €---
2328 101 €5 309 €1 172 €22 791 €---
2428 663 €4 860 €722 €23 803 €---
2529 236 €4 395 €258 €24 841 €---
TOTAL582 199 €227 504 €116 875 €354 696 €1 279 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 384 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 817 €-384 €+4 201 €
2+3 817 €+1 951 €+1 866 €
3+3 817 €+2 130 €+1 687 €
4+3 817 €+2 314 €+1 503 €
5+3 817 €+2 502 €+1 315 €
6+3 817 €+2 695 €+1 122 €
7+3 817 €+2 893 €+924 €
8+3 817 €+3 096 €+721 €
9+3 817 €+3 304 €+513 €
10+3 817 €+3 517 €+300 €
11+3 817 €+3 736 €+81 €
12+3 817 €+3 960 €-143 €
13+3 817 €+4 190 €-373 €
14+3 817 €+4 426 €-609 €
15+3 817 €+4 667 €-850 €
16+3 817 €+4 915 €-1 098 €
17+3 817 €+5 169 €-1 352 €
18+3 817 €+5 430 €-1 613 €
19+3 817 €+5 697 €-1 880 €
20+3 817 €+5 972 €-2 155 €
21+3 817 €+6 253 €-2 436 €
22+3 817 €+6 541 €-2 724 €
23+3 817 €+6 837 €-3 020 €
24+3 817 €+7 141 €-3 324 €
25+3 817 €+7 452 €-3 635 €
Total+95 425 €+106 409 €+-10 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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