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Maison spacieuse à vendre à Coulonges Thouarsais de 198m² sur un terrain de 2945m²

Bien expiré
VilleCoulonges-Thouarsais (79)
Surface198.67
Coût Total221 610
Loyer Annuel16 648
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 198.67 m²
Prix au m² : 644,28 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Découvrez cette maison à vendre située à Coulonges Thouarsais, offrant un cadre de vie idéal. Avec une surface habitable de 198.67 m², cette maison dispose de 8 pièces, dont 5 chambres, parfaites pour accueillir votre famille. Le terrain de 2945 m² vous offre un espace extérieur généreux. La maison est équipée d'une cuisine aménagée et d'un séjour lumineux exposé plein sud de 35.26 m² et une véranda pour profité de l'arrière saison. Vous apprécierez également le confort de deux salles d'eau et de deux WC. Profitez d'un insert dans la cheminée pour des soirées chaleureuses. Au sous sol un garage double équipé de portail électrique, une arrière cuisine, un bureau et une cave, complètent ce bien. A l'extérieur diverses dépendances pour stocker ou pour toute autre activité. Ce bien est proposé par l'agence NESTENN Bressuire au prix de 128000 €. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un environnement paisible et spacieux. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/354795.pdf

Ville : Coulonges-Thouarsais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79330
Coordonnées : 46.931639, -0.333326
Total : 221 610
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 83 370
Valeur du bien : 211 370
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198.67
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16648€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 12917€ - 21458€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :64,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 166,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 084,06
Coût de l'assurance :19 390,87
Taxe foncière : 1 664,82€/an
Soit par mois : 138,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 387,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 198.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Normes de plomberie - nécessité de garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 370(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 920
    Isolation toiture/combles: 198.67 m² × 60€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:18 750
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€/fenêtre = 18750€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:18 000
    Revêtement sol (parquet flottant): 75 m² × 40€/m² = 3000€, Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€, Total: 10500€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 000
    Mise aux normes plomberie: 6000€ (incluant vérification et remplacement des tuyauteries vétustes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulonges-Thouarsais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 170✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 648 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 610 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 370
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 337
Revenus locatifs : +16 648
Charges déductibles : -93 337
Résultat foncier Année 1 : -76 689(Déficit de 76 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 289
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 967 €/an
Revenus locatifs : +16 648
Charges déductibles : -9 967
Résultat foncier Années 2+ : 6 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55289.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 64893 3457 534-76 69621 400 €55 296 €55 296 €
216 9819 7767 3357 206--48 091 €
317 3219 5707 1297 751--40 340 €
417 6679 3576 9168 311--32 029 €
518 0219 1366 6968 885--23 145 €
618 3818 9086 4679 473--13 672 €
718 7498 6716 23110 077--3 594 €
819 1248 4275 98610 697---
919 5068 1745 73311 332---
1019 8967 9125 47211 984---
1120 2947 6415 20012 653---
1220 7007 3604 92013 340---
1321 1147 0704 63014 044---
1421 5366 7704 32914 767---
1521 9676 4594 01815 508---
1622 4066 1373 69616 270---
1722 8545 8043 36317 051---
1823 3115 4593 01817 853---
1923 7785 1022 66218 676---
2024 2534 7332 29219 520---
2124 7384 3511 91020 388---
2225 2333 9551 51521 278---
2325 7383 5461 10522 192---
2426 2533 12268223 130---
2526 7782 68424324 094---
TOTAL533 247253 465109 084279 78121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 496-6 420+9 916
2+3 4960+3 496
3+3 4960+3 496
4+3 4960+3 496
5+3 4960+3 496
6+3 4960+3 496
7+3 4960+3 496
8+3 496+2 131+1 365
9+3 496+3 400+96
10+3 496+3 595-99
11+3 496+3 796-300
12+3 496+4 002-506
13+3 496+4 213-717
14+3 496+4 430-934
15+3 496+4 653-1 157
16+3 496+4 881-1 385
17+3 496+5 115-1 619
18+3 496+5 356-1 860
19+3 496+5 603-2 107
20+3 496+5 856-2 360
21+3 496+6 116-2 620
22+3 496+6 383-2 887
23+3 496+6 658-3 162
24+3 496+6 939-3 443
25+3 496+7 228-3 732
Total+87 400+83 934+3 466
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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