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Maison ancienne 4 pièces

VilleJanville (28)
Surface87m²
Coût Total164 780€
Loyer Annuel9 854€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 287,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

4' de JANVILLE-EN-BEAUCE, une commune avec écoles et commerces sur place-, secteur très calme, cette maison habitable de suite, vous offre de beaux volumes par sa pièce à vivre avec son poêle à bois , sa cuisine indépendante, et ses 3 chambres. Un garage et un jardin sans vis à vis agrémente celle-ci. Quelques travaux à prévoir travaux.

Pour visiter et vous accompagner, contactez Pauline BOUGARD au 07 71 84 30 99 ou par e-mail à pauline.bougard@agence-arthurimmo.com. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Pauline BOUGARD EI, immatriculée au RSAC de Chartres sous le numéro 102033529, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société arthurimmo.com Toury.

Ville : Janville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28310
Coordonnées : 48.209169, 1.853973
Total : 164 780€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 43 820€
Valeur du bien : 155 820€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9854€/an
Fourchette totale : 659€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7911€ - 12274€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,77 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 965 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-31 965€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-20 815€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 872,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 168,33€
Coût de l'assurance :14 830,20€
Taxe foncière : 985,40€/an
Soit par mois : 82,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 464 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 820 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 220€
    Isolation combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Janville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 854 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 780 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 061 €
Revenus locatifs : +9 854 €
Charges déductibles : -51 061 €
Résultat foncier Année 1 : -41 207 €(Déficit de 41 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +9 854 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19806.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 854 €51 066 €5 668 €-41 212 €21 400 €19 812 €19 812 €
210 051 €7 097 €5 519 €2 954 €--16 859 €
310 252 €6 943 €5 365 €3 309 €--13 550 €
410 457 €6 784 €5 205 €3 674 €--9 876 €
510 666 €6 618 €5 040 €4 048 €--5 828 €
610 880 €6 447 €4 869 €4 432 €--1 396 €
711 097 €6 270 €4 692 €4 827 €---
811 319 €6 087 €4 508 €5 232 €---
911 545 €5 897 €4 318 €5 649 €---
1011 776 €5 700 €4 122 €6 076 €---
1112 012 €5 497 €3 918 €6 515 €---
1212 252 €5 286 €3 707 €6 966 €---
1312 497 €5 068 €3 489 €7 429 €---
1412 747 €4 842 €3 263 €7 905 €---
1513 002 €4 608 €3 029 €8 394 €---
1613 262 €4 366 €2 787 €8 896 €---
1713 527 €4 115 €2 537 €9 412 €---
1813 798 €3 856 €2 277 €9 942 €---
1914 074 €3 587 €2 008 €10 487 €---
2014 355 €3 308 €1 730 €11 047 €---
2114 642 €3 020 €1 442 €11 622 €---
2214 935 €2 722 €1 143 €12 213 €---
2315 234 €2 413 €835 €12 821 €---
2415 539 €2 093 €515 €13 445 €---
2515 849 €1 762 €184 €14 087 €---
TOTAL315 625 €165 453 €82 168 €150 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €0 €+2 069 €
6+2 069 €0 €+2 069 €
7+2 069 €+1 029 €+1 040 €
8+2 069 €+1 570 €+499 €
9+2 069 €+1 695 €+374 €
10+2 069 €+1 823 €+246 €
11+2 069 €+1 955 €+114 €
12+2 069 €+2 090 €-21 €
13+2 069 €+2 229 €-160 €
14+2 069 €+2 372 €-303 €
15+2 069 €+2 518 €-449 €
16+2 069 €+2 669 €-600 €
17+2 069 €+2 824 €-755 €
18+2 069 €+2 983 €-914 €
19+2 069 €+3 146 €-1 077 €
20+2 069 €+3 314 €-1 245 €
21+2 069 €+3 487 €-1 418 €
22+2 069 €+3 664 €-1 595 €
23+2 069 €+3 846 €-1 777 €
24+2 069 €+4 034 €-1 965 €
25+2 069 €+4 226 €-2 157 €
Total+51 725 €+45 052 €+6 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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