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appartement vente 3 pieces savigny sur orge 54m2

VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface54
Coût Total139 992
Loyer Annuel10 218
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 900 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 850 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RAVALEMENT PAYÉ !! OPPORTUNITÉ À SAISIR !! IDÉAL INVESTISSEUR !! LOUÉ 750 EUROS

Charmant appartement très lumineux comprenant un séjour, une cuisine indépendante, deux chambres, des rangements pratiques, une salle de bains, et un WC séparé. Le tout bénéficie d’une agréable exposition sud-ouest avec vue sur l’Yvette. Pour votre confort, l’appartement dispose également d’une cave et d’une place de parking. Sa proximité avec le tramway 12, le RER C de Savigny-sur-Orge, ainsi que les écoles et les commerces, en fait une opportunité idéale pour ceux qui recherchent la commodité au quotidien. N'HÉSITEZ PAS, JE SUIS DISPONIBLE 7/7 AVIS DE VALEUR OFFERT SUR VOTRE BIEN

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 450 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 228.67€ par mois (soit 2744.04 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 264 et classe CLIMAT E indice 40. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Toumani Keita mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de evry sous le numéro 880136320, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Total : 139 992
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 32 100
Valeur du bien : 132 000
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10218€/an
Fourchette totale : 704€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 8452€ - 12354€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 511,17 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 603
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-89 703 (-47.3%)
Marge achat-revente :49 611€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 992
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 012,23
Coût de l'assurance :12 249,30
Taxe foncière : 1 021,84€/an
Soit par mois : 85,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 228,67€/mois
Soit par an : 2 744,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 851,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-sur-Orge (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 218 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 992 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 744 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 055
Revenus locatifs : +10 218
Charges déductibles : -41 055
Résultat foncier Année 1 : -30 837(Déficit de 30 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 437
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 955 €/an
Revenus locatifs : +10 218
Charges déductibles : -8 955
Résultat foncier Années 2+ : 1 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9436.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21841 0604 704-30 84121 400 €9 441 €9 441 €
210 4238 8354 5791 588--7 853 €
310 6318 7054 4501 926--5 927 €
410 8448 5724 3162 272--3 655 €
511 0618 4344 1782 627--1 028 €
611 2828 2904 0352 992---
711 5088 1423 8873 365---
811 7387 9893 7333 748---
911 9737 8313 5754 142---
1012 2127 6673 4114 545---
1112 4567 4983 2424 959---
1212 7057 3223 0665 383---
1312 9597 1412 8855 819---
1413 2196 9532 6976 266---
1513 4836 7592 5036 724---
1613 7536 5582 3027 195---
1714 0286 3502 0947 678---
1814 3086 1351 8798 173---
1914 5945 9131 6578 682---
2014 8865 6831 4279 204---
2115 1845 4441 1899 740---
2215 4885 19894210 290---
2315 7974 94368810 854---
2416 1134 68042411 434---
2516 4364 40715112 029---
TOTAL327 299206 50968 012120 79121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 791
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146-6 420+8 566
2+2 1460+2 146
3+2 1460+2 146
4+2 1460+2 146
5+2 1460+2 146
6+2 146+589+1 557
7+2 146+1 010+1 136
8+2 146+1 125+1 021
9+2 146+1 242+904
10+2 146+1 363+783
11+2 146+1 488+658
12+2 146+1 615+531
13+2 146+1 746+400
14+2 146+1 880+266
15+2 146+2 017+129
16+2 146+2 158-12
17+2 146+2 303-157
18+2 146+2 452-306
19+2 146+2 605-459
20+2 146+2 761-615
21+2 146+2 922-776
22+2 146+3 087-941
23+2 146+3 256-1 110
24+2 146+3 430-1 284
25+2 146+3 609-1 463
Total+53 650+36 237+17 413
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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