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VALENTIGNEY CENTRE SPACIEUX F3

VilleValentigney (25)
Surface96m²
Coût Total91 900€
Loyer Annuel9 939€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel

VALENTIGNEY centre ville, appartement de 96 m2 dans petite copropriété au 2ème étage comprenant entrée, cuisine avec cellier, salon séjour, 2 chambres, 2 rangements. Fenêtres DV PVC. Chaudière individuelle gaz. Parking privé. Intérieur très lumineux, idéalement situé en centre ville, proche des commerces et de toutes commodités. Idéal retraités.

Classe énergie 205 kWhEP/m².an (D) - Classe climat 44 kg CO2/m².an (D) - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 1337€ ~ 1809€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Bien soumis au statut de la copropriété, nbre de lots : 9, aucune procédure en cours, montant des charges annuelles : 830 €

PRIX : 80 000 € Honoraires d'agence à la charge du vendeur

AGENCE SYNERGIE IMMOBILIER 2 rue Viette 25200 MONTBELIARD 03.81.91.02.24

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.464011, 6.832549
Total : 91 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 85 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9939€/an
Fourchette totale : 645€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7745€ - 12755€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.43% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :960,32 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 191 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-12 191€ (-13.2%)
Marge achat-revente :291€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 744,54€
Coût de l'assurance :8 041,25€
Taxe foncière : 993,92€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 69,17€/mois
Soit par an : 830,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 828,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement mise à jour du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et vérification des parquets
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière individuelle gaz: 1 chaudière × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 939 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 612 €
Revenus locatifs : +9 939 €
Charges déductibles : -10 612 €
Résultat foncier Année 1 : -673 €(Déficit de 673 €)
Imputable sur revenu global : 673 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 112 €/an
Revenus locatifs : +9 939 €
Charges déductibles : -5 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 827 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 939 €10 615 €2 969 €-675 €675 €--
210 138 €5 034 €2 889 €5 104 €---
310 341 €4 952 €2 806 €5 389 €---
410 548 €4 866 €2 720 €5 682 €---
510 759 €4 777 €2 632 €5 981 €---
610 974 €4 686 €2 540 €6 288 €---
711 193 €4 592 €2 446 €6 602 €---
811 417 €4 494 €2 348 €6 923 €---
911 645 €4 393 €2 248 €7 252 €---
1011 878 €4 289 €2 143 €7 589 €---
1112 116 €4 181 €2 036 €7 934 €---
1212 358 €4 070 €1 925 €8 288 €---
1312 605 €3 955 €1 810 €8 650 €---
1412 857 €3 837 €1 691 €9 021 €---
1513 115 €3 714 €1 568 €9 401 €---
1613 377 €3 587 €1 442 €9 790 €---
1713 644 €3 456 €1 311 €10 188 €---
1813 917 €3 321 €1 176 €10 596 €---
1914 196 €3 181 €1 036 €11 014 €---
2014 480 €3 037 €891 €11 443 €---
2114 769 €2 888 €742 €11 881 €---
2215 065 €2 734 €588 €12 331 €---
2315 366 €2 574 €429 €12 792 €---
2415 673 €2 410 €264 €13 263 €---
2515 987 €2 240 €94 €13 747 €---
TOTAL318 357 €101 884 €42 745 €216 473 €675 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 203 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €-203 €+2 290 €
2+2 087 €+1 531 €+556 €
3+2 087 €+1 617 €+470 €
4+2 087 €+1 704 €+383 €
5+2 087 €+1 794 €+293 €
6+2 087 €+1 886 €+201 €
7+2 087 €+1 980 €+107 €
8+2 087 €+2 077 €+10 €
9+2 087 €+2 176 €-89 €
10+2 087 €+2 277 €-190 €
11+2 087 €+2 380 €-293 €
12+2 087 €+2 486 €-399 €
13+2 087 €+2 595 €-508 €
14+2 087 €+2 706 €-619 €
15+2 087 €+2 820 €-733 €
16+2 087 €+2 937 €-850 €
17+2 087 €+3 056 €-969 €
18+2 087 €+3 179 €-1 092 €
19+2 087 €+3 304 €-1 217 €
20+2 087 €+3 433 €-1 346 €
21+2 087 €+3 564 €-1 477 €
22+2 087 €+3 699 €-1 612 €
23+2 087 €+3 837 €-1 750 €
24+2 087 €+3 979 €-1 892 €
25+2 087 €+4 124 €-2 037 €
Total+52 175 €+64 942 €+-12 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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