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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface110.5m²
Coût Total148 980€
Loyer Annuel10 699€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 110.5 m²
Prix au m² : 778,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Virginie COLAS vous propose: Maison à remettre à votre goût de 111m2 Une cuisine séparée équipée, un séjour de 26m2, une salle de bain, WC séparés et cellier A l'étage un palier dessert 3 chambres et un grenier aménageable Fenêtres PVC et volets roulants Chauffage radiateurs électriques Terrain, garage non attenant et dépendances

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 325 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie COLAS mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHAUMONT sous le numéro 749 863 403, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.631076, 4.985822
Total : 148 980€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 56 100€
Valeur du bien : 142 100€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110.5m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10699€/an
Fourchette totale : 703€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8431€ - 13577€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,81 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 187 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-37 187€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-25 793€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 378,87€
Coût de l'assurance :13 035,75€
Taxe foncière : 1 069,88€/an
Soit par mois : 89,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 100 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation toiture/combles: 110.5 m² × 60€/m² = 6630€, Main d'œuvre: 270€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 699 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 692 €
Revenus locatifs : +10 699 €
Charges déductibles : -62 692 €
Résultat foncier Année 1 : -51 993 €(Déficit de 51 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 592 €/an
Revenus locatifs : +10 699 €
Charges déductibles : -6 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30593.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 699 €62 697 €5 006 €-51 998 €21 400 €30 598 €30 598 €
210 913 €6 464 €4 873 €4 449 €--26 150 €
311 131 €6 327 €4 735 €4 804 €--21 345 €
411 354 €6 184 €4 593 €5 169 €--16 176 €
511 581 €6 037 €4 446 €5 544 €--10 632 €
611 812 €5 885 €4 294 €5 927 €--4 705 €
712 049 €5 727 €4 136 €6 321 €---
812 290 €5 565 €3 973 €6 725 €---
912 535 €5 396 €3 805 €7 139 €---
1012 786 €5 222 €3 630 €7 565 €---
1113 042 €5 041 €3 450 €8 001 €---
1213 303 €4 854 €3 263 €8 448 €---
1313 569 €4 661 €3 070 €8 907 €---
1413 840 €4 462 €2 870 €9 378 €---
1514 117 €4 255 €2 664 €9 862 €---
1614 399 €4 041 €2 450 €10 358 €---
1714 687 €3 820 €2 229 €10 867 €---
1814 981 €3 591 €2 000 €11 390 €---
1915 281 €3 354 €1 763 €11 926 €---
2015 586 €3 110 €1 518 €12 477 €---
2115 898 €2 856 €1 265 €13 042 €---
2216 216 €2 594 €1 003 €13 622 €---
2316 540 €2 323 €732 €14 217 €---
2416 871 €2 042 €451 €14 829 €---
2517 208 €1 752 €161 €15 456 €---
TOTAL342 687 €168 262 €72 379 €174 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 247 €-6 420 €+8 667 €
2+2 247 €0 €+2 247 €
3+2 247 €0 €+2 247 €
4+2 247 €0 €+2 247 €
5+2 247 €0 €+2 247 €
6+2 247 €0 €+2 247 €
7+2 247 €+485 €+1 762 €
8+2 247 €+2 018 €+229 €
9+2 247 €+2 142 €+105 €
10+2 247 €+2 269 €-22 €
11+2 247 €+2 400 €-153 €
12+2 247 €+2 534 €-287 €
13+2 247 €+2 672 €-425 €
14+2 247 €+2 814 €-567 €
15+2 247 €+2 959 €-712 €
16+2 247 €+3 107 €-860 €
17+2 247 €+3 260 €-1 013 €
18+2 247 €+3 417 €-1 170 €
19+2 247 €+3 578 €-1 331 €
20+2 247 €+3 743 €-1 496 €
21+2 247 €+3 913 €-1 666 €
22+2 247 €+4 087 €-1 840 €
23+2 247 €+4 265 €-2 018 €
24+2 247 €+4 449 €-2 202 €
25+2 247 €+4 637 €-2 390 €
Total+56 175 €+52 328 €+3 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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