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Appartement à vendre

VilleCoudekerque-Branche (59)
Surface80m²
Coût Total146 160€
Loyer Annuel9 968€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, TV par câble, Pas de cave

Ville : COUDEKERQUE BRANCHE Adresse : 1 RUE DU LUXEMBOURG N° appartement : B11 Résidence : LE PARC Typo + Surface : T3/79.96M²+ 5.98M² Balcon Année de construction : 2001 Etage : 1er étage Charges : 90.30€/mois Descriptif : Chauffage individuel, fenêtres PVC double vitrage. Composé de : Salon/séjour ; cuisine, Salle de bain, WC, 2 chambres, cellier. Ascenseur : NON Balcon : OUI Prix : 115 000€ hors frais de notaire, honoraires agence 0€, Garage : NON DPE : C/73-14 Taxe foncière : 1 198€ Contact : HUYSMAN Flavie 06-16-60-46-56/fhuysman@cottage.fr. Visites sur rendez-vous le 06/05/2026 de 9h00 à 11h30 afin d’effectuer vos offres (15mn par RDV). Priorité aux locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département ainsi qu’aux gardiens d’immeubles employés par des bailleurs sociaux, conformément aux dispositions de l’article L443-11du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Date limite de remise des offres : 29/05/2025 à 12h.

Ville : Coudekerque-Branche
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59210
Coordonnées : 51.002223, 2.383960
Total : 146 160€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 21 960€
Valeur du bien : 136 960€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 12.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9968€/an
Fourchette totale : 684€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 8209€ - 12103€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 659,64 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 771 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-17 771€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-13 389€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 755,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 981,96€
Coût de l'assurance :12 423,60€
Taxe foncière : 1 198,00€/an
Soit par mois : 99,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,30€/mois
Soit par an : 1 083,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 830,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 73 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de rangement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 960 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture 24 m² (murs et plafonds): 40€/m² × 24 = 960€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon 45 m² (murs et plafonds): 40€/m² × 45 = 1800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coudekerque-Branche. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 084 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 456 €
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -29 456 €
Résultat foncier Année 1 : -19 488 €(Déficit de 19 488 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 496 €/an
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -7 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8788.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 968 €29 461 €4 722 €-19 493 €10 700 €8 793 €8 793 €
210 167 €7 373 €4 595 €2 794 €--5 999 €
310 370 €7 241 €4 463 €3 129 €--2 870 €
410 578 €7 105 €4 327 €3 473 €---
510 789 €6 964 €4 186 €3 825 €---
611 005 €6 819 €4 040 €4 186 €---
711 225 €6 669 €3 890 €4 557 €---
811 450 €6 514 €3 735 €4 936 €---
911 679 €6 353 €3 575 €5 326 €---
1011 912 €6 188 €3 409 €5 725 €---
1112 151 €6 016 €3 238 €6 134 €---
1212 394 €5 840 €3 061 €6 554 €---
1312 642 €5 657 €2 878 €6 985 €---
1412 894 €5 468 €2 689 €7 426 €---
1513 152 €5 273 €2 494 €7 879 €---
1613 415 €5 071 €2 293 €8 344 €---
1713 684 €4 863 €2 085 €8 820 €---
1813 957 €4 648 €1 870 €9 309 €---
1914 236 €4 426 €1 647 €9 811 €---
2014 521 €4 196 €1 418 €10 325 €---
2114 812 €3 959 €1 180 €10 853 €---
2215 108 €3 714 €935 €11 394 €---
2315 410 €3 460 €682 €11 950 €---
2415 718 €3 199 €420 €12 519 €---
2516 033 €2 928 €150 €13 104 €---
TOTAL319 271 €159 406 €67 982 €159 865 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-3 210 €+5 303 €
2+2 093 €0 €+2 093 €
3+2 093 €0 €+2 093 €
4+2 093 €+181 €+1 912 €
5+2 093 €+1 148 €+945 €
6+2 093 €+1 256 €+837 €
7+2 093 €+1 367 €+726 €
8+2 093 €+1 481 €+612 €
9+2 093 €+1 598 €+495 €
10+2 093 €+1 717 €+376 €
11+2 093 €+1 840 €+253 €
12+2 093 €+1 966 €+127 €
13+2 093 €+2 095 €-2 €
14+2 093 €+2 228 €-135 €
15+2 093 €+2 364 €-271 €
16+2 093 €+2 503 €-410 €
17+2 093 €+2 646 €-553 €
18+2 093 €+2 793 €-700 €
19+2 093 €+2 943 €-850 €
20+2 093 €+3 098 €-1 005 €
21+2 093 €+3 256 €-1 163 €
22+2 093 €+3 418 €-1 325 €
23+2 093 €+3 585 €-1 492 €
24+2 093 €+3 756 €-1 663 €
25+2 093 €+3 931 €-1 838 €
Total+52 325 €+47 960 €+4 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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