Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

EXCLUSIVITE Pont de Claix - Les Iles de Mars

VillePont-de-Claix (38)
Surface73m²
Coût Total148 300€
Loyer Annuel9 558€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 164,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

A RENOVER appartement T3+ de 73m2 situé en dernier étage (4ème4) sans ascenseur avec balcon et cave!

Traversant Est / Ouest, le logement offre un très joli point de vue sur les montagnes. Il dispose d'un grand séjour double de 26m2 avec balcon, d'une cuisine indépendante avec loggia attenante, d'une salle de bain et de 2 chambres. Profitant d'une belle luminosité et d'un agréable point de vue extérieur, l'intérieur nécessite d'une entière rénovation.

Charges de copropriété annuelles : 2 092€ / an (comprends le chauffage) Taxe foncière 2025 : 1 228€ / an

La résidence à taille humaine, est bien entretenue et respectée de ses habitants. Il profite de la vue sur parc et de la proximité à 2 pas des écoles (maternelle et collège à pieds).

Pour consulter la visite virtuelle, consulter le site de foncia com https://my.matterport.com/show/?m=MJvs5gv5Pgu

Didier RAVIX Conseiller immobilier FONCIA O6.24.59.34.26 / didier.ravix@foncia.com

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr". - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/grenoble-38/agence-immobiliere/foncia-transaction-france-grenoble-metz-6413

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.130189, 5.695693
Total : 148 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 141 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9558€/an
Fourchette totale : 657€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7885€ - 11585€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 713,8 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 107 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-40 107€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-23 193€ (-18.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 785,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 448,23€
Coût de l'assurance :17 796,00€
Taxe foncière : 1 228,00€/an
Soit par mois : 102,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 174,33€/mois
Soit par an : 2 091,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 796,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (parquet flottant), Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 558 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 092 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 348 €
Revenus locatifs : +9 558 €
Charges déductibles : -65 348 €
Résultat foncier Année 1 : -55 790 €(Déficit de 55 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 848 €/an
Revenus locatifs : +9 558 €
Charges déductibles : -8 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34390.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 558 €65 353 €4 821 €-55 795 €21 400 €34 395 €34 395 €
29 749 €8 723 €4 691 €1 026 €--33 369 €
39 944 €8 588 €4 557 €1 355 €--32 014 €
410 143 €8 450 €4 418 €1 693 €--30 321 €
510 345 €8 306 €4 275 €2 039 €--28 282 €
610 552 €8 158 €4 126 €2 394 €--25 888 €
710 763 €8 005 €3 973 €2 758 €--23 130 €
810 979 €7 847 €3 815 €3 132 €--19 998 €
911 198 €7 683 €3 652 €3 515 €--16 483 €
1011 422 €7 514 €3 483 €3 908 €--12 575 €
1111 651 €7 340 €3 308 €4 311 €--8 265 €
1211 884 €7 159 €3 128 €4 724 €---
1312 121 €6 973 €2 941 €5 148 €---
1412 364 €6 780 €2 749 €5 583 €---
1512 611 €6 581 €2 549 €6 030 €---
1612 863 €6 375 €2 344 €6 488 €---
1713 120 €6 163 €2 131 €6 958 €---
1813 383 €5 943 €1 911 €7 440 €---
1913 651 €5 716 €1 684 €7 935 €---
2013 924 €5 481 €1 450 €8 442 €---
2114 202 €5 239 €1 207 €8 963 €---
2214 486 €4 988 €956 €9 498 €---
2314 776 €4 729 €697 €10 047 €---
2415 071 €4 462 €430 €10 610 €---
2515 373 €4 185 €153 €11 188 €---
TOTAL306 131 €226 743 €69 448 €79 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-6 420 €+8 427 €
2+2 007 €0 €+2 007 €
3+2 007 €0 €+2 007 €
4+2 007 €0 €+2 007 €
5+2 007 €0 €+2 007 €
6+2 007 €0 €+2 007 €
7+2 007 €0 €+2 007 €
8+2 007 €0 €+2 007 €
9+2 007 €0 €+2 007 €
10+2 007 €0 €+2 007 €
11+2 007 €0 €+2 007 €
12+2 007 €+1 417 €+590 €
13+2 007 €+1 544 €+463 €
14+2 007 €+1 675 €+332 €
15+2 007 €+1 809 €+198 €
16+2 007 €+1 946 €+61 €
17+2 007 €+2 087 €-80 €
18+2 007 €+2 232 €-225 €
19+2 007 €+2 380 €-373 €
20+2 007 €+2 533 €-526 €
21+2 007 €+2 689 €-682 €
22+2 007 €+2 849 €-842 €
23+2 007 €+3 014 €-1 007 €
24+2 007 €+3 183 €-1 176 €
25+2 007 €+3 356 €-1 349 €
Total+50 175 €+26 296 €+23 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →