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Fort potentiel pour cette fermette à rénover à Nanteuil-en-V

VilleNanteuil-en-Vallée (16)
Surface209.05m²
Coût Total247 074€
Loyer Annuel16 238€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 300 €
Surface : 209.05 m²
Prix au m² : 785,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Située dans un hameau de Nanteuil-en-Vallée, cette fermette ancienne, construite en 1834, offre un cadre de vie paisible et verdoyant sur un terrain généreux de 4 196 m2, sans vis-à-vis, dans un environnement particulièrement calme. La maison de 209m2 à renover se compose au rez de chaussée d'une vaste entrée desservant une cuisine, un salon, une chambre, une salle d'eau, toilettes, buanderie ; à l'étage deux grandes chambres. Vous apprécierez également sa dépendance, son porche et son préau, tous orientés plein sud permettant d'apprécier la vue dégagée sur la verdure. Une opportunité rare pour les amateurs de rénovation et de belles pierres, pour un projet de résidence principale ou secondaire, dans un secteur recherché au coeur de la campagne charentaise.

  • http://www.aia-immobilier.fr/uploads/website/2131/7476ade4e01920c1a9cfbdea5600e7ad20fe4ebe.pdf
Ville : Nanteuil-en-Vallée
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 45.973367, 0.302347
Total : 247 074€
Prix d'acquisition : 164 300€
Travaux : 69 630€
Valeur du bien : 233 930€
Frais de notaire : 13 144€
Coût estimé : 13 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209.05m²
Loyer prédit : 6.47€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16238€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1720€/mois
Fourchette annuelle : 12777€ - 20638€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 400 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :292 670 €
Prix d'achat :164 300 €
Décote à l'achat :-128 370€ (-43.9%)
Marge achat-revente :45 596€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 074€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 308,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 999,20€
Coût de l'assurance :21 618,98€
Taxe foncière : 1 623,84€/an
Soit par mois : 135,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (209 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: surface maison en m² (209 m²)
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 630 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:10 450€
    Isolation toiture/combles: 209 m² × 50€/m² = 10450€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 180€
    Mise à jour plomberie générale: 209 m² × 20€/m² = 4180€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nanteuil-en-Vallée. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 238 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 074 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 658 €
Revenus locatifs : +16 238 €
Charges déductibles : -80 658 €
Résultat foncier Année 1 : -64 419 €(Déficit de 64 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 028 €/an
Revenus locatifs : +16 238 €
Charges déductibles : -11 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43019.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 795 €(65% de 164 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 883 €/an
Calcul : 106 795 € × 3,636% = 3 883 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 238 €80 666 €8 547 €-64 427 €21 400 €43 027 €43 027 €
216 563 €10 812 €8 323 €5 751 €--37 276 €
316 894 €10 580 €8 091 €6 314 €--30 962 €
417 232 €10 340 €7 851 €6 892 €--24 069 €
517 577 €10 091 €7 603 €7 486 €--16 583 €
617 929 €9 834 €7 345 €8 095 €--8 489 €
718 287 €9 567 €7 078 €8 720 €---
818 653 €9 291 €6 802 €9 362 €---
919 026 €9 005 €6 516 €10 021 €---
1019 406 €8 709 €6 220 €10 698 €---
1119 795 €8 402 €5 913 €11 393 €---
1220 190 €8 084 €5 596 €12 106 €---
1320 594 €7 756 €5 267 €12 839 €---
1421 006 €7 415 €4 926 €13 591 €---
1521 426 €7 062 €4 574 €14 364 €---
1621 855 €6 697 €4 208 €15 158 €---
1722 292 €6 319 €3 830 €15 973 €---
1822 738 €5 927 €3 439 €16 811 €---
1923 193 €5 522 €3 033 €17 671 €---
2023 656 €5 101 €2 613 €18 555 €---
2124 129 €4 666 €2 178 €19 463 €---
2224 612 €4 216 €1 727 €20 396 €---
2325 104 €3 750 €1 261 €21 355 €---
2425 606 €3 266 €778 €22 340 €---
2526 119 €2 766 €278 €23 352 €---
TOTAL520 122 €255 844 €123 999 €264 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 410 €-6 420 €+9 830 €
2+3 410 €0 €+3 410 €
3+3 410 €0 €+3 410 €
4+3 410 €0 €+3 410 €
5+3 410 €0 €+3 410 €
6+3 410 €0 €+3 410 €
7+3 410 €+69 €+3 341 €
8+3 410 €+2 809 €+601 €
9+3 410 €+3 006 €+404 €
10+3 410 €+3 209 €+201 €
11+3 410 €+3 418 €-8 €
12+3 410 €+3 632 €-222 €
13+3 410 €+3 852 €-442 €
14+3 410 €+4 077 €-667 €
15+3 410 €+4 309 €-899 €
16+3 410 €+4 547 €-1 137 €
17+3 410 €+4 792 €-1 382 €
18+3 410 €+5 043 €-1 633 €
19+3 410 €+5 301 €-1 891 €
20+3 410 €+5 566 €-2 156 €
21+3 410 €+5 839 €-2 429 €
22+3 410 €+6 119 €-2 709 €
23+3 410 €+6 406 €-2 996 €
24+3 410 €+6 702 €-3 292 €
25+3 410 €+7 006 €-3 596 €
Total+85 250 €+79 283 €+5 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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