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Appartement 4 chambres

Bien expiré
VilleTourcoing (59)
Surface98m²
Coût Total218 100€
Loyer Annuel13 247€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 479,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement dans la résidence du point central à Tourcoing . Rez de chaussée , 4 chambres dont 1 ouverte sur le salon … appartement qui a été rénové ( faux plafond / parquet / carrelage dans les pièces d’eau / agrandissement des surfaces. Me contacter pour plus de renseignements.

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.710600, 3.162530
Total : 218 100€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 206 500€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13247€/an
Fourchette totale : 882€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 10587€ - 16575€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 125,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 096,75€
Coût de l'assurance :18 538,50€
Taxe foncière : 1 324,68€/an
Soit par mois : 110,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 98 m²: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 600€/fenêtre × 10 = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 247 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 584 €
Revenus locatifs : +13 247 €
Charges déductibles : -70 584 €
Résultat foncier Année 1 : -57 337 €(Déficit de 57 337 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 084 €/an
Revenus locatifs : +13 247 €
Charges déductibles : -9 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35937.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 247 €70 591 €7 025 €-57 344 €21 400 €35 944 €35 944 €
213 512 €8 901 €6 835 €4 611 €--31 333 €
313 782 €8 705 €6 638 €5 077 €--26 256 €
414 058 €8 502 €6 436 €5 556 €--20 700 €
514 339 €8 292 €6 226 €6 047 €--14 654 €
614 625 €8 076 €6 010 €6 550 €--8 104 €
714 918 €7 852 €5 786 €7 066 €--1 038 €
815 216 €7 621 €5 555 €7 595 €---
915 521 €7 382 €5 316 €8 138 €---
1015 831 €7 136 €5 070 €8 695 €---
1116 148 €6 881 €4 815 €9 267 €---
1216 471 €6 618 €4 552 €9 853 €---
1316 800 €6 346 €4 280 €10 454 €---
1417 136 €6 065 €3 999 €11 071 €---
1517 479 €5 775 €3 709 €11 704 €---
1617 828 €5 475 €3 409 €12 353 €---
1718 185 €5 165 €3 099 €13 020 €---
1818 549 €4 845 €2 779 €13 703 €---
1918 920 €4 515 €2 449 €14 405 €---
2019 298 €4 173 €2 107 €15 125 €---
2119 684 €3 821 €1 754 €15 863 €---
2220 078 €3 456 €1 390 €16 621 €---
2320 479 €3 080 €1 013 €17 400 €---
2420 889 €2 691 €624 €18 198 €---
2521 307 €2 289 €223 €19 018 €---
TOTAL424 298 €214 252 €101 097 €210 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 782 €-6 420 €+9 202 €
2+2 782 €0 €+2 782 €
3+2 782 €0 €+2 782 €
4+2 782 €0 €+2 782 €
5+2 782 €0 €+2 782 €
6+2 782 €0 €+2 782 €
7+2 782 €0 €+2 782 €
8+2 782 €+1 967 €+815 €
9+2 782 €+2 442 €+340 €
10+2 782 €+2 609 €+173 €
11+2 782 €+2 780 €+2 €
12+2 782 €+2 956 €-174 €
13+2 782 €+3 136 €-354 €
14+2 782 €+3 321 €-539 €
15+2 782 €+3 511 €-729 €
16+2 782 €+3 706 €-924 €
17+2 782 €+3 906 €-1 124 €
18+2 782 €+4 111 €-1 329 €
19+2 782 €+4 321 €-1 539 €
20+2 782 €+4 537 €-1 755 €
21+2 782 €+4 759 €-1 977 €
22+2 782 €+4 986 €-2 204 €
23+2 782 €+5 220 €-2 438 €
24+2 782 €+5 459 €-2 677 €
25+2 782 €+5 705 €-2 923 €
Total+69 550 €+63 014 €+6 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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