Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 84 m²

VilleAvressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (73)
Surface84m²
Coût Total166 700€
Loyer Annuel11 190€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 84 m²

A acquérir exclusivement avec votre agence Nestenn Le Pont de Beauvoisin. Idéal investisseur ou 1er acquisition ! Au coeur de Saint Genix les Villages, proche toutes commodités, nous vous proposons cette maison mitoyenne rénovée en 1995. Elle se compose au RDC d'une pièce de vie d'environ 20 m² avec son coin cuisine, à l'étage vous retrouverez une chambre, et une salle d'eau avec WC. Une cave d'environ 15 m² vient compléter ce bien. Pour plus de renseignements n'hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir d'échanger autour de votre projet et de cette maison.

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/12/2024

Consommation énergie primaire : 362 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 079 € et 1 459 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.600067, 5.638696
Total : 166 700€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 157 900€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.10€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11190€/an
Fourchette totale : 712€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 8547€ - 14651€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,04 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 695 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-50 695€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-6 005€ (-3.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 862,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 656,76€
Coût de l'assurance :12 502,50€
Taxe foncière : 1 119,01€/an
Soit par mois : 93,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 400€
    Isolation combles: 84 m² × 100€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 190 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 032 €
Revenus locatifs : +11 190 €
Charges déductibles : -55 032 €
Résultat foncier Année 1 : -43 842 €(Déficit de 43 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 132 €/an
Revenus locatifs : +11 190 €
Charges déductibles : -7 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22441.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 190 €55 037 €5 518 €-43 847 €21 400 €22 447 €22 447 €
211 414 €6 990 €5 371 €4 424 €--18 023 €
311 642 €6 837 €5 218 €4 805 €--13 218 €
411 875 €6 680 €5 061 €5 195 €--8 023 €
512 113 €6 517 €4 897 €5 596 €--2 427 €
612 355 €6 348 €4 729 €6 007 €---
712 602 €6 174 €4 554 €6 428 €---
812 854 €5 993 €4 374 €6 861 €---
913 111 €5 807 €4 188 €7 304 €---
1013 373 €5 614 €3 995 €7 759 €---
1113 641 €5 415 €3 796 €8 226 €---
1213 914 €5 209 €3 590 €8 705 €---
1314 192 €4 996 €3 376 €9 196 €---
1414 476 €4 775 €3 156 €9 700 €---
1514 765 €4 547 €2 928 €10 218 €---
1615 060 €4 312 €2 693 €10 749 €---
1715 362 €4 068 €2 449 €11 294 €---
1815 669 €3 816 €2 197 €11 853 €---
1915 982 €3 556 €1 936 €12 427 €---
2016 302 €3 286 €1 667 €13 016 €---
2116 628 €3 008 €1 389 €13 620 €---
2216 960 €2 720 €1 101 €14 241 €---
2317 300 €2 422 €803 €14 878 €---
2417 646 €2 114 €495 €15 532 €---
2517 999 €1 796 €177 €16 203 €---
TOTAL358 423 €168 035 €79 657 €190 389 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 350 €-6 420 €+8 770 €
2+2 350 €0 €+2 350 €
3+2 350 €0 €+2 350 €
4+2 350 €0 €+2 350 €
5+2 350 €0 €+2 350 €
6+2 350 €+1 074 €+1 276 €
7+2 350 €+1 928 €+422 €
8+2 350 €+2 058 €+292 €
9+2 350 €+2 191 €+159 €
10+2 350 €+2 328 €+22 €
11+2 350 €+2 468 €-118 €
12+2 350 €+2 611 €-261 €
13+2 350 €+2 759 €-409 €
14+2 350 €+2 910 €-560 €
15+2 350 €+3 065 €-715 €
16+2 350 €+3 225 €-875 €
17+2 350 €+3 388 €-1 038 €
18+2 350 €+3 556 €-1 206 €
19+2 350 €+3 728 €-1 378 €
20+2 350 €+3 905 €-1 555 €
21+2 350 €+4 086 €-1 736 €
22+2 350 €+4 272 €-1 922 €
23+2 350 €+4 463 €-2 113 €
24+2 350 €+4 660 €-2 310 €
25+2 350 €+4 861 €-2 511 €
Total+58 750 €+57 117 €+1 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →