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Maison à vendre

VilleFérel (56)
Surface140
Coût Total190 160
Loyer Annuel16 916
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 764,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 4 chambres, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

iad France - Julien Hidoux vous propose: Située dans un hameau paisible à proximité du bourg, maison en pierre à rénover d'environ 140m² habitables comprenant une pièce de vie, un salon/séjour/cuisine, une salle d'eau et une cave. A l'étage nous retrouvons un palier, un bureau, deux chambres et un grenier aménageable. Le tout sur un terrain d'environ 240m² avec un abri de jardin. Son exposition plein sud lui confère une belle luminosité tout au long de la journée.

Le bien n'est pas soumis au DPE en l'absence de système de chauffage.

Un beau potentiel pour cette maison, idéal pour une résidence principale, secondaire ou un investissement.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Hidoux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT NAZAIRE sous le numéro 983773888, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Férel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.488945, -2.332956
Total : 190 160
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 74 600
Valeur du bien : 181 600
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16916€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 13519€ - 21168€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 340,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 660
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-220 660 (-67.3%)
Marge achat-revente :137 500€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 447,25
Coût de l'assurance :16 639,00
Taxe foncière : 1 691,63€/an
Soit par mois : 140,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 600(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200
    Isolation toiture: 140 m² × 80€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Férel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 095
Revenus locatifs : +16 916
Charges déductibles : -83 095
Résultat foncier Année 1 : -66 179(Déficit de 66 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 779
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 495 €/an
Revenus locatifs : +16 916
Charges déductibles : -8 495
Résultat foncier Années 2+ : 8 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44778.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 91683 1016 144-66 18521 400 €44 785 €44 785 €
217 2558 3355 9788 920--35 865 €
317 6008 1635 8069 436--26 429 €
417 9527 9865 6299 965--16 463 €
518 3117 8035 44610 508--5 956 €
618 6777 6145 25711 063---
719 0507 4195 06111 632---
819 4317 2174 85912 215---
919 8207 0084 65112 812---
1020 2176 7924 43513 424---
1120 6216 5704 21314 051---
1221 0336 3403 98214 694---
1321 4546 1023 74515 352---
1421 8835 8563 49916 027---
1522 3215 6033 24516 718---
1622 7675 3402 98317 427---
1723 2225 0692 71218 153---
1823 6874 7902 43218 897---
1924 1614 5002 14319 660---
2024 6444 2021 84420 442---
2125 1373 8931 53621 244---
2225 6393 5741 21722 066---
2326 1523 24488722 908---
2426 6752 90454723 771---
2527 2092 55219524 657---
TOTAL541 833221 97788 447319 85721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 857
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 552-6 420+9 972
2+3 5520+3 552
3+3 5520+3 552
4+3 5520+3 552
5+3 5520+3 552
6+3 552+1 532+2 020
7+3 552+3 490+62
8+3 552+3 664-112
9+3 552+3 844-292
10+3 552+4 027-475
11+3 552+4 215-663
12+3 552+4 408-856
13+3 552+4 606-1 054
14+3 552+4 808-1 256
15+3 552+5 015-1 463
16+3 552+5 228-1 676
17+3 552+5 446-1 894
18+3 552+5 669-2 117
19+3 552+5 898-2 346
20+3 552+6 133-2 581
21+3 552+6 373-2 821
22+3 552+6 620-3 068
23+3 552+6 872-3 320
24+3 552+7 131-3 579
25+3 552+7 397-3 845
Total+88 800+95 957+-7 157
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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