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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFérel (56)
Surface140m²
Coût Total190 160€
Loyer Annuel16 916€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 764,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 4 chambres, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

iad France - Julien Hidoux vous propose: Située dans un hameau paisible à proximité du bourg, maison en pierre à rénover d'environ 140m² habitables comprenant une pièce de vie, un salon/séjour/cuisine, une salle d'eau et une cave. A l'étage nous retrouvons un palier, un bureau, deux chambres et un grenier aménageable. Le tout sur un terrain d'environ 240m² avec un abri de jardin. Son exposition plein sud lui confère une belle luminosité tout au long de la journée.

Le bien n'est pas soumis au DPE en l'absence de système de chauffage.

Un beau potentiel pour cette maison, idéal pour une résidence principale, secondaire ou un investissement.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Hidoux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT NAZAIRE sous le numéro 983773888, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Férel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.488945, -2.332956
Total : 190 160€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 74 600€
Valeur du bien : 181 600€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16916€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 13519€ - 21168€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 340,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 660 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-220 660€ (-67.3%)
Marge achat-revente :137 500€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 447,25€
Coût de l'assurance :16 639,00€
Taxe foncière : 1 691,63€/an
Soit par mois : 140,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 600 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200€
    Isolation toiture: 140 m² × 80€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Férel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 095 €
Revenus locatifs : +16 916 €
Charges déductibles : -83 095 €
Résultat foncier Année 1 : -66 179 €(Déficit de 66 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 495 €/an
Revenus locatifs : +16 916 €
Charges déductibles : -8 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44778.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 916 €83 101 €6 144 €-66 185 €21 400 €44 785 €44 785 €
217 255 €8 335 €5 978 €8 920 €--35 865 €
317 600 €8 163 €5 806 €9 436 €--26 429 €
417 952 €7 986 €5 629 €9 965 €--16 463 €
518 311 €7 803 €5 446 €10 508 €--5 956 €
618 677 €7 614 €5 257 €11 063 €---
719 050 €7 419 €5 061 €11 632 €---
819 431 €7 217 €4 859 €12 215 €---
919 820 €7 008 €4 651 €12 812 €---
1020 217 €6 792 €4 435 €13 424 €---
1120 621 €6 570 €4 213 €14 051 €---
1221 033 €6 340 €3 982 €14 694 €---
1321 454 €6 102 €3 745 €15 352 €---
1421 883 €5 856 €3 499 €16 027 €---
1522 321 €5 603 €3 245 €16 718 €---
1622 767 €5 340 €2 983 €17 427 €---
1723 222 €5 069 €2 712 €18 153 €---
1823 687 €4 790 €2 432 €18 897 €---
1924 161 €4 500 €2 143 €19 660 €---
2024 644 €4 202 €1 844 €20 442 €---
2125 137 €3 893 €1 536 €21 244 €---
2225 639 €3 574 €1 217 €22 066 €---
2326 152 €3 244 €887 €22 908 €---
2426 675 €2 904 €547 €23 771 €---
2527 209 €2 552 €195 €24 657 €---
TOTAL541 833 €221 977 €88 447 €319 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 552 €-6 420 €+9 972 €
2+3 552 €0 €+3 552 €
3+3 552 €0 €+3 552 €
4+3 552 €0 €+3 552 €
5+3 552 €0 €+3 552 €
6+3 552 €+1 532 €+2 020 €
7+3 552 €+3 490 €+62 €
8+3 552 €+3 664 €-112 €
9+3 552 €+3 844 €-292 €
10+3 552 €+4 027 €-475 €
11+3 552 €+4 215 €-663 €
12+3 552 €+4 408 €-856 €
13+3 552 €+4 606 €-1 054 €
14+3 552 €+4 808 €-1 256 €
15+3 552 €+5 015 €-1 463 €
16+3 552 €+5 228 €-1 676 €
17+3 552 €+5 446 €-1 894 €
18+3 552 €+5 669 €-2 117 €
19+3 552 €+5 898 €-2 346 €
20+3 552 €+6 133 €-2 581 €
21+3 552 €+6 373 €-2 821 €
22+3 552 €+6 620 €-3 068 €
23+3 552 €+6 872 €-3 320 €
24+3 552 €+7 131 €-3 579 €
25+3 552 €+7 397 €-3 845 €
Total+88 800 €+95 957 €+-7 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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