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Achat appartement

Bien expiré
VilleBollène (84)
Surface56m²
Coût Total96 160€
Loyer Annuel6 079€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 62 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 107,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 56 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1960, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, Travaux, Orientation Est

NOUVEAU Appartement de type 3 proche toutes commodités ! Il se compose d'une entrée, d'un salon avec accès balcon, d'une cuisine indépendante avec loggia, de 2 chambres, d'une salle de bains et WC indépendant. Chauffage électrique, PVC DV.. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir : peintures, cuisine et certains sols, remise aux normes électriques.. Cet appartement de 56 m² habitables offre une distribution fonctionnelle et agréable à vivre proche tous commerces ! Idéal pour une résidence principale ou un investissement à but locatif. Pour le visiter, contactez-nous ! Le TUC IMMO au 11 avenue Pasteur à BOLLENE

Ville : Bollène
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84500
Coordonnées : 44.266430, 4.728820
Total : 96 160€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 91 200€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6079€/an
Fourchette totale : 398€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 4780€ - 7730€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 409,96€
Coût de l'assurance :8 414,00€
Taxe foncière : 607,88€/an
Soit par mois : 50,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus efficace (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 56 m²
Raison: Travaux nécessaires pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chauffage électrique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:9 000€
    Remise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bollène (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 079 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 353 €
Revenus locatifs : +6 079 €
Charges déductibles : -33 353 €
Résultat foncier Année 1 : -27 274 €(Déficit de 27 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 153 €/an
Revenus locatifs : +6 079 €
Charges déductibles : -4 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5874.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 079 €33 356 €3 212 €-27 278 €21 400 €5 878 €5 878 €
26 200 €4 071 €3 126 €2 130 €--3 748 €
36 324 €3 982 €3 038 €2 342 €--1 406 €
46 451 €3 891 €2 946 €2 560 €---
56 580 €3 796 €2 852 €2 784 €---
66 711 €3 698 €2 754 €3 013 €---
76 846 €3 597 €2 653 €3 249 €---
86 983 €3 492 €2 548 €3 490 €---
97 122 €3 384 €2 440 €3 738 €---
107 265 €3 272 €2 328 €3 993 €---
117 410 €3 156 €2 212 €4 254 €---
127 558 €3 036 €2 092 €4 522 €---
137 709 €2 912 €1 968 €4 797 €---
147 864 €2 784 €1 840 €5 079 €---
158 021 €2 652 €1 707 €5 369 €---
168 181 €2 514 €1 570 €5 667 €---
178 345 €2 373 €1 428 €5 972 €---
188 512 €2 226 €1 281 €6 286 €---
198 682 €2 074 €1 130 €6 608 €---
208 856 €1 917 €973 €6 939 €---
219 033 €1 755 €810 €7 278 €---
229 213 €1 587 €642 €7 627 €---
239 398 €1 413 €469 €7 985 €---
249 586 €1 233 €289 €8 352 €---
259 777 €1 047 €103 €8 730 €---
TOTAL194 705 €99 221 €46 410 €95 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277 €-6 420 €+7 697 €
2+1 277 €0 €+1 277 €
3+1 277 €0 €+1 277 €
4+1 277 €+346 €+931 €
5+1 277 €+835 €+442 €
6+1 277 €+904 €+373 €
7+1 277 €+975 €+302 €
8+1 277 €+1 047 €+230 €
9+1 277 €+1 121 €+156 €
10+1 277 €+1 198 €+79 €
11+1 277 €+1 276 €+1 €
12+1 277 €+1 357 €-80 €
13+1 277 €+1 439 €-162 €
14+1 277 €+1 524 €-247 €
15+1 277 €+1 611 €-334 €
16+1 277 €+1 700 €-423 €
17+1 277 €+1 792 €-515 €
18+1 277 €+1 886 €-609 €
19+1 277 €+1 982 €-705 €
20+1 277 €+2 082 €-805 €
21+1 277 €+2 183 €-906 €
22+1 277 €+2 288 €-1 011 €
23+1 277 €+2 395 €-1 118 €
24+1 277 €+2 506 €-1 229 €
25+1 277 €+2 619 €-1 342 €
Total+31 925 €+28 645 €+3 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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