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Investissement locatif

Bien expiré
VillePons (17)
Surface44m²
Coût Total114 660€
Loyer Annuel6 542€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 500 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 352,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein coeur de Pons, proche commerce et service, appartement type T2 d'une surface de 44 m² comprenant :

  • au rez-de-chaussée, pièce de vie avec espace cuisine
  • à l'étage : grande chambre, salle d'eau avec WC L'appartement dispose d'un garage de l'autre côté de la ruelle. Actuellement loué 438€/mois avec un bail non meublé (7.65 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Pons
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17800
Coordonnées : 45.575423, -0.556806
Total : 114 660€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 109 900€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 12.39€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6542€/an
Fourchette totale : 435€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 5224€ - 8193€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 338,67€
Coût de l'assurance :10 032,75€
Taxe foncière : 654,19€/an
Soit par mois : 54,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 38 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(1 145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 3400€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie salle de bain: 2000€, Électricité salle de bain: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 542 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 282 €
Revenus locatifs : +6 542 €
Charges déductibles : -55 282 €
Résultat foncier Année 1 : -48 740 €(Déficit de 48 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 882 €/an
Revenus locatifs : +6 542 €
Charges déductibles : -4 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27339.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 542 €55 285 €3 830 €-48 743 €21 400 €27 343 €27 343 €
26 673 €4 783 €3 728 €1 889 €--25 454 €
36 806 €4 678 €3 622 €2 128 €--23 326 €
46 942 €4 569 €3 513 €2 374 €--20 952 €
57 081 €4 456 €3 400 €2 625 €--18 327 €
67 223 €4 339 €3 284 €2 884 €--15 443 €
77 367 €4 219 €3 163 €3 149 €--12 294 €
87 515 €4 094 €3 038 €3 421 €--8 873 €
97 665 €3 965 €2 909 €3 700 €--5 173 €
107 818 €3 831 €2 775 €3 987 €--1 186 €
117 975 €3 693 €2 637 €4 282 €---
128 134 €3 550 €2 494 €4 584 €---
138 297 €3 402 €2 347 €4 895 €---
148 463 €3 249 €2 194 €5 213 €---
158 632 €3 091 €2 036 €5 541 €---
168 805 €2 928 €1 872 €5 877 €---
178 981 €2 758 €1 703 €6 222 €---
189 160 €2 583 €1 528 €6 577 €---
199 343 €2 402 €1 347 €6 941 €---
209 530 €2 215 €1 160 €7 315 €---
219 721 €2 022 €966 €7 699 €---
229 915 €1 821 €766 €8 094 €---
2310 114 €1 614 €559 €8 499 €---
2410 316 €1 400 €344 €8 916 €---
2510 522 €1 178 €123 €9 344 €---
TOTAL209 540 €132 126 €55 339 €77 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-6 420 €+7 794 €
2+1 374 €0 €+1 374 €
3+1 374 €0 €+1 374 €
4+1 374 €0 €+1 374 €
5+1 374 €0 €+1 374 €
6+1 374 €0 €+1 374 €
7+1 374 €0 €+1 374 €
8+1 374 €0 €+1 374 €
9+1 374 €0 €+1 374 €
10+1 374 €0 €+1 374 €
11+1 374 €+929 €+445 €
12+1 374 €+1 375 €-1 €
13+1 374 €+1 468 €-94 €
14+1 374 €+1 564 €-190 €
15+1 374 €+1 662 €-288 €
16+1 374 €+1 763 €-389 €
17+1 374 €+1 867 €-493 €
18+1 374 €+1 973 €-599 €
19+1 374 €+2 082 €-708 €
20+1 374 €+2 195 €-821 €
21+1 374 €+2 310 €-936 €
22+1 374 €+2 428 €-1 054 €
23+1 374 €+2 550 €-1 176 €
24+1 374 €+2 675 €-1 301 €
25+1 374 €+2 803 €-1 429 €
Total+34 350 €+23 224 €+11 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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