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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface62.21m²
Coût Total73 776€
Loyer Annuel6 498€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 200 €
Surface : 62.21 m²
Prix au m² : 919,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 24 m²), 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon

Dans résidence sécurisée, Appartement au premier étage de type 3 de 62.21 m² avec balcon vendu Loué 424,26 euros hc plus 60 euros de charges (fin de bail 24/02/2028). Charges annuelles de 1257 euros dont 872 euros de charges locatives. Taxe foncière de 1475 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 73 776€
Prix d'acquisition : 57 200€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 69 200€
Frais de notaire : 4 576€
Coût estimé : 4 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.21m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6498€/an
Fourchette totale : 434€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 5212€ - 8101€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 276,6 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 417 €
Prix d'achat :57 200 €
Décote à l'achat :-22 217€ (-28.0%)
Marge achat-revente :5 641€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 263,56€
Coût de l'assurance :6 455,40€
Taxe foncière : 1 475,00€/an
Soit par mois : 122,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 541,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes, y compris nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 776 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 018 €
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -17 018 €
Résultat foncier Année 1 : -10 520 €(Déficit de 10 520 €)
Imputable sur revenu global : 10 520 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 018 €/an
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -5 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 480 €/an
Prix d'achat du bien : 57 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 180 €(65% de 57 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 352 €/an
Calcul : 37 180 € × 3,636% = 1 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 498 €17 020 €2 567 €-10 522 €10 522 €--
26 628 €4 953 €2 500 €1 675 €---
36 761 €4 884 €2 430 €1 877 €---
46 896 €4 812 €2 358 €2 084 €---
57 034 €4 737 €2 284 €2 297 €---
67 174 €4 660 €2 207 €2 515 €---
77 318 €4 580 €2 127 €2 738 €---
87 464 €4 497 €2 044 €2 967 €---
97 614 €4 411 €1 958 €3 202 €---
107 766 €4 323 €1 869 €3 443 €---
117 921 €4 230 €1 777 €3 691 €---
128 080 €4 135 €1 682 €3 944 €---
138 241 €4 036 €1 583 €4 205 €---
148 406 €3 934 €1 481 €4 472 €---
158 574 €3 828 €1 375 €4 746 €---
168 746 €3 719 €1 265 €5 027 €---
178 920 €3 605 €1 152 €5 316 €---
189 099 €3 487 €1 034 €5 612 €---
199 281 €3 365 €912 €5 915 €---
209 466 €3 239 €786 €6 227 €---
219 656 €3 108 €655 €6 547 €---
229 849 €2 973 €520 €6 876 €---
2310 046 €2 833 €379 €7 213 €---
2410 247 €2 687 €234 €7 560 €---
2510 452 €2 537 €84 €7 915 €---
TOTAL208 136 €110 594 €37 264 €97 542 €10 522 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 157 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 365 €-3 157 €+4 522 €
2+1 365 €+503 €+862 €
3+1 365 €+563 €+802 €
4+1 365 €+625 €+740 €
5+1 365 €+689 €+676 €
6+1 365 €+754 €+611 €
7+1 365 €+821 €+544 €
8+1 365 €+890 €+475 €
9+1 365 €+961 €+404 €
10+1 365 €+1 033 €+332 €
11+1 365 €+1 107 €+258 €
12+1 365 €+1 183 €+182 €
13+1 365 €+1 261 €+104 €
14+1 365 €+1 342 €+23 €
15+1 365 €+1 424 €-59 €
16+1 365 €+1 508 €-143 €
17+1 365 €+1 595 €-230 €
18+1 365 €+1 683 €-318 €
19+1 365 €+1 775 €-410 €
20+1 365 €+1 868 €-503 €
21+1 365 €+1 964 €-599 €
22+1 365 €+2 063 €-698 €
23+1 365 €+2 164 €-799 €
24+1 365 €+2 268 €-903 €
25+1 365 €+2 375 €-1 010 €
Total+34 125 €+29 262 €+4 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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