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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMartigné-Ferchaud (35)
Surface117m²
Coût Total179 126€
Loyer Annuel11 761€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 200 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cave, Salle à manger (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Réf : 1287 Charmante maison de ville avec emplacement privilégié proche de toutes commodités à pied, composée :

  • Au rez-de-chaussée : un vaste hall d'entrée, une buanderie avec un wc.
  • A l'étage : un palier avec placards intégrés offrant de nombreux espaces de rangement, une grande cuisine aménagée et équipée, une belle salle à manger de caractère.
  • Au deuxième étage : un dégagement avec placards desservant trois chambres dont une avec dressing et point d'eau avec lavabo, une salle de bains, WC indépendant.
  • Grenier aménageable. Cave. Un garage. Classe Energie : G. Prix : 109200€ HAI (Honoraires Agence inclus soit 6 % TTC du prix net vendeur de 103000€ à la charge de l'acquéreur). +33 (0)2 99 47 99 05
Ville : Martigné-Ferchaud
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35640
Coordonnées : 47.865520, -1.323880
Total : 179 126€
Prix d'acquisition : 109 200€
Travaux : 61 190€
Valeur du bien : 170 390€
Frais de notaire : 8 736€
Coût estimé : 8 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 10.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11761€/an
Fourchette totale : 776€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9314€ - 14852€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,85 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 727 €
Prix d'achat :109 200 €
Décote à l'achat :-64 527€ (-37.1%)
Marge achat-revente :-5 399€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 126€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 898,09€
Coût de l'assurance :15 673,52€
Taxe foncière : 1 176,11€/an
Soit par mois : 98,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec décoration un peu datée
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 190 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 190€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 70€/m² = 8190€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigné-Ferchaud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 690€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 761 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 126 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 184 €
Revenus locatifs : +11 761 €
Charges déductibles : -69 184 €
Résultat foncier Année 1 : -57 423 €(Déficit de 57 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 994 €/an
Revenus locatifs : +11 761 €
Charges déductibles : -7 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36022.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 980 €(65% de 109 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 581 €/an
Calcul : 70 980 € × 3,636% = 2 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 761 €69 190 €6 197 €-57 429 €21 400 €36 029 €36 029 €
211 996 €7 837 €6 034 €4 159 €--31 870 €
312 236 €7 669 €5 866 €4 567 €--27 303 €
412 481 €7 495 €5 692 €4 986 €--22 317 €
512 731 €7 315 €5 512 €5 416 €--16 901 €
612 985 €7 128 €5 325 €5 857 €--11 044 €
713 245 €6 935 €5 132 €6 310 €--4 734 €
813 510 €6 735 €4 932 €6 775 €---
913 780 €6 527 €4 724 €7 253 €---
1014 056 €6 313 €4 510 €7 743 €---
1114 337 €6 090 €4 287 €8 246 €---
1214 623 €5 860 €4 057 €8 763 €---
1314 916 €5 622 €3 819 €9 294 €---
1415 214 €5 375 €3 572 €9 840 €---
1515 519 €5 119 €3 316 €10 400 €---
1615 829 €4 854 €3 051 €10 975 €---
1716 145 €4 580 €2 777 €11 566 €---
1816 468 €4 296 €2 493 €12 172 €---
1916 798 €4 002 €2 199 €12 796 €---
2017 134 €3 697 €1 894 €13 436 €---
2117 476 €3 382 €1 579 €14 094 €---
2217 826 €3 055 €1 252 €14 770 €---
2318 182 €2 717 €914 €15 465 €---
2418 546 €2 367 €564 €16 179 €---
2518 917 €2 004 €201 €16 913 €---
TOTAL376 712 €196 164 €89 898 €180 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470 €-6 420 €+8 890 €
2+2 470 €0 €+2 470 €
3+2 470 €0 €+2 470 €
4+2 470 €0 €+2 470 €
5+2 470 €0 €+2 470 €
6+2 470 €0 €+2 470 €
7+2 470 €0 €+2 470 €
8+2 470 €+612 €+1 858 €
9+2 470 €+2 176 €+294 €
10+2 470 €+2 323 €+147 €
11+2 470 €+2 474 €-4 €
12+2 470 €+2 629 €-159 €
13+2 470 €+2 788 €-318 €
14+2 470 €+2 952 €-482 €
15+2 470 €+3 120 €-650 €
16+2 470 €+3 292 €-822 €
17+2 470 €+3 470 €-1 000 €
18+2 470 €+3 652 €-1 182 €
19+2 470 €+3 839 €-1 369 €
20+2 470 €+4 031 €-1 561 €
21+2 470 €+4 228 €-1 758 €
22+2 470 €+4 431 €-1 961 €
23+2 470 €+4 640 €-2 170 €
24+2 470 €+4 854 €-2 384 €
25+2 470 €+5 074 €-2 604 €
Total+61 750 €+54 164 €+7 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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