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Maison à vendre

VilleAlbi (81)
Surface64
Coût Total122 200
Loyer Annuel8 646
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 171,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

Découvrez cette charmante maison de village, située à seulement 15 minutes d'Albi, offrant un cadre de vie agréable et pratique. Édifiée sur un sous-sol complet, cette maison est idéale pour divers projets : résidence principale, maison secondaire ou investissement locatif. et d'une superficie Habitable d'environ 64 m², une pièce de vie de 30 m² environ, parfait pour des moments en famille ou entre amis, deux chambres confortables de 11 m² et 16 m², offrant un espace intimiste et reposant. Une salle d'eau moderne de 3 m² avec WC intégré. Le tout sur un sous-sol complet dont garage de 32 m², et une cave de 35m² environ offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou de rangement. Cette maison est dotée d'une climatisation réversible et de radiateurs électriques, garantissant un confort optimal toute l'année. École à proximité pour les familles et commerces locaux accessibles en quelques minutes Le cadre paisible d'un village tout en étant proche des commodités d'Albi. Parfaite pour profiter de la tranquillité tout en restant connecté à la ville.

Alors, on visite ? Nicolas COMBES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 822 896 353 - ALBI.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.922571, 2.136610
Total : 122 200
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 41 200
Valeur du bien : 116 200
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8646€/an
Fourchette totale : 579€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6943€ - 10766€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 253,3 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 211
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-69 211 (-48.0%)
Marge achat-revente :22 011€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 632,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 392,65
Coût de l'assurance :9 165,00
Taxe foncière : 864,59€/an
Soit par mois : 72,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 200 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 472
Revenus locatifs : +8 646
Charges déductibles : -46 472
Résultat foncier Année 1 : -37 827(Déficit de 37 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 427
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +8 646
Charges déductibles : -5 272
Résultat foncier Années 2+ : 3 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16426.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 64646 4764 045-37 83121 400 €16 431 €16 431 €
28 8195 1683 9373 651--12 780 €
38 9955 0563 8253 939--8 841 €
49 1754 9413 7104 234--4 607 €
59 3594 8213 5904 537--70 €
69 5464 6983 4664 848---
79 7374 5703 3395 167---
89 9314 4383 2065 494---
910 1304 3013 0705 829---
1010 3334 1602 9296 173---
1110 5394 0142 7826 526---
1210 7503 8632 6316 888---
1310 9653 7062 4757 259---
1411 1843 5452 3147 640---
1511 4083 3782 1478 030---
1611 6363 2051 9748 431---
1711 8693 0261 7958 843---
1812 1062 8421 6119 265---
1912 3482 6511 4209 698---
2012 5952 4531 22210 142---
2112 8472 2491 01810 598---
2213 1042 03880711 066---
2313 3661 82058911 547---
2413 6341 59436312 040---
2513 9061 36112912 546---
TOTAL276 930130 37258 393146 55721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 557
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816-6 420+8 236
2+1 8160+1 816
3+1 8160+1 816
4+1 8160+1 816
5+1 8160+1 816
6+1 816+1 433+383
7+1 816+1 550+266
8+1 816+1 648+168
9+1 816+1 749+67
10+1 816+1 852-36
11+1 816+1 958-142
12+1 816+2 066-250
13+1 816+2 178-362
14+1 816+2 292-476
15+1 816+2 409-593
16+1 816+2 529-713
17+1 816+2 653-837
18+1 816+2 779-963
19+1 816+2 909-1 093
20+1 816+3 043-1 227
21+1 816+3 179-1 363
22+1 816+3 320-1 504
23+1 816+3 464-1 648
24+1 816+3 612-1 796
25+1 816+3 764-1 948
Total+45 400+43 967+1 433
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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