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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface64m²
Coût Total122 200€
Loyer Annuel8 646€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 171,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

Découvrez cette charmante maison de village, située à seulement 15 minutes d'Albi, offrant un cadre de vie agréable et pratique. Édifiée sur un sous-sol complet, cette maison est idéale pour divers projets : résidence principale, maison secondaire ou investissement locatif. et d'une superficie Habitable d'environ 64 m², une pièce de vie de 30 m² environ, parfait pour des moments en famille ou entre amis, deux chambres confortables de 11 m² et 16 m², offrant un espace intimiste et reposant. Une salle d'eau moderne de 3 m² avec WC intégré. Le tout sur un sous-sol complet dont garage de 32 m², et une cave de 35m² environ offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou de rangement. Cette maison est dotée d'une climatisation réversible et de radiateurs électriques, garantissant un confort optimal toute l'année. École à proximité pour les familles et commerces locaux accessibles en quelques minutes Le cadre paisible d'un village tout en étant proche des commodités d'Albi. Parfaite pour profiter de la tranquillité tout en restant connecté à la ville.

Alors, on visite ? Nicolas COMBES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 822 896 353 - ALBI.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.922571, 2.136610
Total : 122 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8646€/an
Fourchette totale : 579€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6943€ - 10766€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 253,3 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 211 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-69 211€ (-48.0%)
Marge achat-revente :22 011€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 632,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 392,65€
Coût de l'assurance :9 165,00€
Taxe foncière : 864,59€/an
Soit par mois : 72,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 472 €
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -46 472 €
Résultat foncier Année 1 : -37 827 €(Déficit de 37 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -5 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16426.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 646 €46 476 €4 045 €-37 831 €21 400 €16 431 €16 431 €
28 819 €5 168 €3 937 €3 651 €--12 780 €
38 995 €5 056 €3 825 €3 939 €--8 841 €
49 175 €4 941 €3 710 €4 234 €--4 607 €
59 359 €4 821 €3 590 €4 537 €--70 €
69 546 €4 698 €3 466 €4 848 €---
79 737 €4 570 €3 339 €5 167 €---
89 931 €4 438 €3 206 €5 494 €---
910 130 €4 301 €3 070 €5 829 €---
1010 333 €4 160 €2 929 €6 173 €---
1110 539 €4 014 €2 782 €6 526 €---
1210 750 €3 863 €2 631 €6 888 €---
1310 965 €3 706 €2 475 €7 259 €---
1411 184 €3 545 €2 314 €7 640 €---
1511 408 €3 378 €2 147 €8 030 €---
1611 636 €3 205 €1 974 €8 431 €---
1711 869 €3 026 €1 795 €8 843 €---
1812 106 €2 842 €1 611 €9 265 €---
1912 348 €2 651 €1 420 €9 698 €---
2012 595 €2 453 €1 222 €10 142 €---
2112 847 €2 249 €1 018 €10 598 €---
2213 104 €2 038 €807 €11 066 €---
2313 366 €1 820 €589 €11 547 €---
2413 634 €1 594 €363 €12 040 €---
2513 906 €1 361 €129 €12 546 €---
TOTAL276 930 €130 372 €58 393 €146 557 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-6 420 €+8 236 €
2+1 816 €0 €+1 816 €
3+1 816 €0 €+1 816 €
4+1 816 €0 €+1 816 €
5+1 816 €0 €+1 816 €
6+1 816 €+1 433 €+383 €
7+1 816 €+1 550 €+266 €
8+1 816 €+1 648 €+168 €
9+1 816 €+1 749 €+67 €
10+1 816 €+1 852 €-36 €
11+1 816 €+1 958 €-142 €
12+1 816 €+2 066 €-250 €
13+1 816 €+2 178 €-362 €
14+1 816 €+2 292 €-476 €
15+1 816 €+2 409 €-593 €
16+1 816 €+2 529 €-713 €
17+1 816 €+2 653 €-837 €
18+1 816 €+2 779 €-963 €
19+1 816 €+2 909 €-1 093 €
20+1 816 €+3 043 €-1 227 €
21+1 816 €+3 179 €-1 363 €
22+1 816 €+3 320 €-1 504 €
23+1 816 €+3 464 €-1 648 €
24+1 816 €+3 612 €-1 796 €
25+1 816 €+3 764 €-1 948 €
Total+45 400 €+43 967 €+1 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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