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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface79m²
Coût Total138 840€
Loyer Annuel10 539€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 367,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon

POITIERS / Résidence MOZART Dans résidence sécurisée, un appartement situé au 2ème étage avec ascenseur, comprenant entrée, salon / séjour, cuisine aménagée, 2 chambres, dressing, 1 SdB et wc séparé. Un cellier et une cave privative. Huisseries double vitrage. 

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.590738, 0.351481
Total : 138 840€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10539€/an
Fourchette totale : 696€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8358€ - 13290€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 860,78 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 001 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-39 001€ (-26.5%)
Marge achat-revente :8 161€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 238,79€
Coût de l'assurance :12 148,50€
Taxe foncière : 1 053,90€/an
Soit par mois : 87,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 262 €
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -28 262 €
Résultat foncier Année 1 : -17 723 €(Déficit de 17 723 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 062 €/an
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -6 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7023.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 539 €28 267 €4 527 €-17 728 €10 700 €7 028 €7 028 €
210 750 €5 945 €4 405 €4 805 €--2 223 €
310 965 €5 819 €4 279 €5 146 €---
411 184 €5 689 €4 149 €5 495 €---
511 408 €5 555 €4 015 €5 853 €---
611 636 €5 416 €3 876 €6 220 €---
711 869 €5 272 €3 732 €6 597 €---
812 106 €5 123 €3 584 €6 983 €---
912 348 €4 970 €3 430 €7 378 €---
1012 595 €4 811 €3 272 €7 784 €---
1112 847 €4 648 €3 108 €8 199 €---
1213 104 €4 478 €2 938 €8 626 €---
1313 366 €4 303 €2 763 €9 063 €---
1413 633 €4 122 €2 582 €9 511 €---
1513 906 €3 935 €2 395 €9 971 €---
1614 184 €3 742 €2 202 €10 442 €---
1714 468 €3 542 €2 002 €10 926 €---
1814 757 €3 336 €1 796 €11 421 €---
1915 052 €3 123 €1 583 €11 930 €---
2015 353 €2 902 €1 362 €12 451 €---
2115 660 €2 674 €1 134 €12 986 €---
2215 974 €2 439 €899 €13 535 €---
2316 293 €2 195 €656 €14 098 €---
2416 619 €1 944 €404 €14 675 €---
2516 951 €1 684 €144 €15 267 €---
TOTAL337 569 €125 935 €65 239 €211 634 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-3 210 €+5 423 €
2+2 213 €0 €+2 213 €
3+2 213 €+877 €+1 336 €
4+2 213 €+1 649 €+564 €
5+2 213 €+1 756 €+457 €
6+2 213 €+1 866 €+347 €
7+2 213 €+1 979 €+234 €
8+2 213 €+2 095 €+118 €
9+2 213 €+2 213 €0 €
10+2 213 €+2 335 €-122 €
11+2 213 €+2 460 €-247 €
12+2 213 €+2 588 €-375 €
13+2 213 €+2 719 €-506 €
14+2 213 €+2 853 €-640 €
15+2 213 €+2 991 €-778 €
16+2 213 €+3 133 €-920 €
17+2 213 €+3 278 €-1 065 €
18+2 213 €+3 426 €-1 213 €
19+2 213 €+3 579 €-1 366 €
20+2 213 €+3 735 €-1 522 €
21+2 213 €+3 896 €-1 683 €
22+2 213 €+4 060 €-1 847 €
23+2 213 €+4 229 €-2 016 €
24+2 213 €+4 403 €-2 190 €
25+2 213 €+4 580 €-2 367 €
Total+55 325 €+63 490 €+-8 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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