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À vendre appartement F4

VilleLapalud (84)
Surface67m²
Coût Total121 720€
Loyer Annuel7 205€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 328,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4, parfait pour une famille ! Il se compose de trois chambres , d'un grand salon-séjour lumineux avec accès balcon, d'une cuisine indépendante ainsi que d'une salle de bain et WC. Situé dans un quartier calme et résidentiel, cet appartement offre un cadre de vie idéal, à proximité des parcs, des écoles et des commerces. Place de parking ainsi qu’une cave disponible au sein de la résidence.

Ville : Lapalud
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84840
Coordonnées : 44.314690, 4.690740
Total : 121 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 114 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7205€/an
Fourchette totale : 480€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5754€ - 9021€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 484 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+9 516€ (+12.0%)
Marge achat-revente :-42 236€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 265,38€
Coût de l'assurance :10 650,50€
Taxe foncière : 720,49€/an
Soit par mois : 60,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement marqués nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:150€
    Peinture murs: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lapalud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 205 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 591 €
Revenus locatifs : +7 205 €
Charges déductibles : -30 591 €
Résultat foncier Année 1 : -23 386 €(Déficit de 23 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 986 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 991 €/an
Revenus locatifs : +7 205 €
Charges déductibles : -4 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1985.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 205 €30 594 €3 848 €-23 390 €21 400 €1 990 €1 990 €
27 349 €4 889 €3 743 €2 460 €---
37 496 €4 781 €3 635 €2 715 €---
47 646 €4 669 €3 523 €2 977 €---
57 799 €4 554 €3 407 €3 245 €---
67 955 €4 435 €3 288 €3 520 €---
78 114 €4 311 €3 165 €3 802 €---
88 276 €4 184 €3 038 €4 092 €---
98 442 €4 053 €2 907 €4 389 €---
108 611 €3 918 €2 771 €4 693 €---
118 783 €3 778 €2 631 €5 005 €---
128 958 €3 633 €2 487 €5 325 €---
139 138 €3 484 €2 338 €5 654 €---
149 320 €3 330 €2 184 €5 990 €---
159 507 €3 171 €2 025 €6 336 €---
169 697 €3 007 €1 860 €6 690 €---
179 891 €2 837 €1 691 €7 053 €---
1810 089 €2 662 €1 516 €7 426 €---
1910 290 €2 482 €1 335 €7 809 €---
2010 496 €2 295 €1 149 €8 201 €---
2110 706 €2 103 €956 €8 603 €---
2210 920 €1 904 €757 €9 016 €---
2311 139 €1 699 €552 €9 440 €---
2411 361 €1 487 €340 €9 875 €---
2511 589 €1 268 €121 €10 321 €---
TOTAL230 775 €109 528 €55 265 €121 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 513 €-6 420 €+7 933 €
2+1 513 €+141 €+1 372 €
3+1 513 €+814 €+699 €
4+1 513 €+893 €+620 €
5+1 513 €+974 €+539 €
6+1 513 €+1 056 €+457 €
7+1 513 €+1 141 €+372 €
8+1 513 €+1 228 €+285 €
9+1 513 €+1 317 €+196 €
10+1 513 €+1 408 €+105 €
11+1 513 €+1 502 €+11 €
12+1 513 €+1 598 €-85 €
13+1 513 €+1 696 €-183 €
14+1 513 €+1 797 €-284 €
15+1 513 €+1 901 €-388 €
16+1 513 €+2 007 €-494 €
17+1 513 €+2 116 €-603 €
18+1 513 €+2 228 €-715 €
19+1 513 €+2 343 €-830 €
20+1 513 €+2 460 €-947 €
21+1 513 €+2 581 €-1 068 €
22+1 513 €+2 705 €-1 192 €
23+1 513 €+2 832 €-1 319 €
24+1 513 €+2 962 €-1 449 €
25+1 513 €+3 096 €-1 583 €
Total+37 825 €+36 374 €+1 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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