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APPARTEMENT F2 CHOISY-LE-ROI

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface54.74m²
Coût Total184 240€
Loyer Annuel15 175€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 54.74 m²
Prix au m² : 2 612,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave

Dans la résidence la Pompadour. Appartement de 54 m² comprenant entrée, cuisine séparée, séjour , chambre salle d'eau et un wc. Balcon et loggia Une cave complète ce bien. Résidence fermée et sécurisée avec un gardien. RAFFRAICHISSEMENT A PREVOIR Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Montant estimés des dépenses énergétiques : 980 1370€ Année de référence : 2021 Venez visiter ce bien en contactant Sandrine GARRELIS sur votre agence IMMO DE FRANCE PALAISEAU. Copropriété de 602 lots - dont 215 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2700.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/400129.pdf

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.773277, 2.416555
Total : 184 240€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 29 800€
Valeur du bien : 172 800€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.74m²
Loyer prédit : 23.10€/m²/mois
Fourchette : 19.33€ - 27.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15175€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 12700€ - 18133€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,27€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 954,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 401,49€
Coût de l'assurance :16 581,60€
Taxe foncière : 1 517,51€/an
Soit par mois : 126,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 264,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 54.74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à repeindre et sol à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 700€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 175 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 609 €
Revenus locatifs : +15 175 €
Charges déductibles : -40 609 €
Résultat foncier Année 1 : -25 434 €(Déficit de 25 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 809 €/an
Revenus locatifs : +15 175 €
Charges déductibles : -10 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4033.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 175 €40 615 €5 934 €-25 440 €21 400 €4 040 €4 040 €
215 479 €10 654 €5 774 €4 824 €---
315 788 €10 489 €5 608 €5 300 €---
416 104 €10 317 €5 436 €5 787 €---
516 426 €10 140 €5 259 €6 286 €---
616 755 €9 957 €5 077 €6 797 €---
717 090 €9 768 €4 888 €7 321 €---
817 431 €9 573 €4 692 €7 858 €---
917 780 €9 372 €4 491 €8 409 €---
1018 136 €9 163 €4 282 €8 972 €---
1118 498 €8 948 €4 067 €9 550 €---
1218 868 €8 726 €3 845 €10 143 €---
1319 246 €8 496 €3 615 €10 750 €---
1419 631 €8 259 €3 378 €11 372 €---
1520 023 €8 014 €3 133 €12 010 €---
1620 424 €7 760 €2 880 €12 663 €---
1720 832 €7 499 €2 618 €13 333 €---
1821 249 €7 229 €2 348 €14 020 €---
1921 674 €6 949 €2 069 €14 725 €---
2022 107 €6 661 €1 780 €15 446 €---
2122 549 €6 363 €1 482 €16 187 €---
2223 000 €6 055 €1 174 €16 945 €---
2323 460 €5 737 €856 €17 724 €---
2423 930 €5 408 €528 €18 521 €---
2524 408 €5 069 €188 €19 339 €---
TOTAL486 064 €237 221 €85 401 €248 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 187 €-6 420 €+9 607 €
2+3 187 €+235 €+2 952 €
3+3 187 €+1 590 €+1 597 €
4+3 187 €+1 736 €+1 451 €
5+3 187 €+1 886 €+1 301 €
6+3 187 €+2 039 €+1 148 €
7+3 187 €+2 196 €+991 €
8+3 187 €+2 357 €+830 €
9+3 187 €+2 523 €+664 €
10+3 187 €+2 692 €+495 €
11+3 187 €+2 865 €+322 €
12+3 187 €+3 043 €+144 €
13+3 187 €+3 225 €-38 €
14+3 187 €+3 412 €-225 €
15+3 187 €+3 603 €-416 €
16+3 187 €+3 799 €-612 €
17+3 187 €+4 000 €-813 €
18+3 187 €+4 206 €-1 019 €
19+3 187 €+4 417 €-1 230 €
20+3 187 €+4 634 €-1 447 €
21+3 187 €+4 856 €-1 669 €
22+3 187 €+5 084 €-1 897 €
23+3 187 €+5 317 €-2 130 €
24+3 187 €+5 556 €-2 369 €
25+3 187 €+5 802 €-2 615 €
Total+79 675 €+74 653 €+5 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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