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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface83m²
Coût Total140 120€
Loyer Annuel9 759€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 072,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, calme, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Boulogne-sur-Mer (62200), Appartement de 83 m2, au 3ème et dernier étage (sans ascenseur) d'une petite copropriété bien entretenue, proche du centre ville, à proximité des écoles et lycées., il bénéficie d'un environnement calme en bord de mer, à proximité du port. Ce spacieux appartement de 83 m² se compose d'une entrée, d'un séjour de 15 m², d'une cuisine aménagée, de 4 chambres, d'une salle de bain, d'un WC indépendant, penderie. Petite cave. Ses atouts : sa situation, appartement traversant, vue dégagée.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 8 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 928 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 89 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Marc GUILLOT SALOMON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BOULOGNE-SUR-MER sous le numéro 850 057 308

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722285, 1.611977
Total : 140 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9759€/an
Fourchette totale : 653€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7836€ - 12154€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,27 €/m²
Basé sur :336 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 486 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-44 486€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-6 634€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 840,24€
Coût de l'assurance :12 260,50€
Taxe foncière : 975,87€/an
Soit par mois : 81,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,33€/mois
Soit par an : 928,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 120 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 959 €
Revenus locatifs : +9 759 €
Charges déductibles : -50 959 €
Résultat foncier Année 1 : -41 200 €(Déficit de 41 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 959 €/an
Revenus locatifs : +9 759 €
Charges déductibles : -6 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19799.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 759 €50 963 €4 569 €-41 204 €21 400 €19 804 €19 804 €
29 954 €6 840 €4 446 €3 114 €--16 691 €
310 153 €6 713 €4 319 €3 440 €--13 251 €
410 356 €6 582 €4 187 €3 774 €--9 477 €
510 563 €6 446 €4 052 €4 117 €--5 359 €
610 774 €6 306 €3 911 €4 469 €--891 €
710 990 €6 161 €3 766 €4 829 €---
811 210 €6 011 €3 617 €5 199 €---
911 434 €5 856 €3 462 €5 578 €---
1011 663 €5 696 €3 302 €5 966 €---
1111 896 €5 531 €3 136 €6 365 €---
1212 134 €5 360 €2 965 €6 774 €---
1312 376 €5 183 €2 789 €7 193 €---
1412 624 €5 000 €2 606 €7 623 €---
1512 876 €4 812 €2 418 €8 065 €---
1613 134 €4 617 €2 222 €8 517 €---
1713 397 €4 415 €2 021 €8 981 €---
1813 665 €4 207 €1 813 €9 458 €---
1913 938 €3 992 €1 597 €9 946 €---
2014 217 €3 769 €1 375 €10 447 €---
2114 501 €3 539 €1 145 €10 962 €---
2214 791 €3 302 €907 €11 489 €---
2315 087 €3 056 €662 €12 031 €---
2415 388 €2 802 €408 €12 586 €---
2515 696 €2 540 €145 €13 157 €---
TOTAL312 573 €169 697 €65 840 €142 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €0 €+2 049 €
7+2 049 €+1 181 €+868 €
8+2 049 €+1 560 €+489 €
9+2 049 €+1 673 €+376 €
10+2 049 €+1 790 €+259 €
11+2 049 €+1 910 €+139 €
12+2 049 €+2 032 €+17 €
13+2 049 €+2 158 €-109 €
14+2 049 €+2 287 €-238 €
15+2 049 €+2 419 €-370 €
16+2 049 €+2 555 €-506 €
17+2 049 €+2 694 €-645 €
18+2 049 €+2 837 €-788 €
19+2 049 €+2 984 €-935 €
20+2 049 €+3 134 €-1 085 €
21+2 049 €+3 289 €-1 240 €
22+2 049 €+3 447 €-1 398 €
23+2 049 €+3 609 €-1 560 €
24+2 049 €+3 776 €-1 727 €
25+2 049 €+3 947 €-1 898 €
Total+51 225 €+42 863 €+8 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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