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Maison 7 pièces 321 m²

Bien expiré
VilleÉchenevex (01)
Surface321m²
Coût Total5 411 250€
Loyer Annuel92 454€
Rentabilité1.71%
Cashflow/mois-20 998€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 950 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 2 959,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Réf. 1788SR

Echenevex, dans un lieu au calme et discret, vous serez charmé par cette maison individuelle de 7 pièces d'une surface de 321m2 (Carrez 168m2) construite en 2001 sur 3 niveaux sur un terrain clôturé et arboré de 1'030m2.

Elle est composée d'une entrée, une cuisine entièrement équipée avec cellier ouverte sur un spacieux séjour/salle à manger avec accès terrasse/jardin avec vue dégagée sur les montagnes et le Lac Léman, une chambre à coucher/bureau+salle d'eau avec accès à une véranda indépendant (possibilité d'y créer une activité libérale) et un WC séparé.

A l'étage, quatre chambres à coucher dont l'une parentale avec dressing, une salle de bains et un WC séparé.

Au sous-sol, un coin cinéma, une buanderie avec local technique, deux caves et un grand garage double. Possibilité de créer un studio indépendant avec accès privatif.

Plusieurs places de parking sont disponibles à l'extérieur.

A découvrir rapidement!

Contact: Stéphane Reis Swixim International +41 78 898 66 66

Ville : Échenevex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.318300, 6.012770
Total : 5 411 250€
Prix d'acquisition : 950 000€
Travaux : 4 385 250€
Valeur du bien : 5 335 250€
Frais de notaire : 76 000€
Coût estimé : 76 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321m²
Loyer prédit : 24.00€/m²/mois
Fourchette : 17.21€ - 33.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 7705€/mois
Loyer annuel estimé : 92454€/an
Fourchette totale : 5525€ - 10744€/mois
Fourchette annuelle : 66302€ - 128923€/an
Rentabilité brute :1.71%
Fourchette de rentabilité :1.23% - 2.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :5 411 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :26 398,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :1 533,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 27 931,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 508 298,03€
Coût de l'assurance :459 956,25€
Taxe foncière : 9 245,44€/an
Soit par mois : 770,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 704,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 28 702,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20 997,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 385 250 €(13 661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 333 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 321 m² × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Pose de revêtement de sol: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 500€
    Peinture des murs et plafonds: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échenevex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 343 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 92 454 €/an
Calcul : 7 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 174 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 5 411 250 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 18 398 €/an
Calcul : 1 533 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 385 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 587 012 €
Revenus locatifs : +92 454 €
Charges déductibles : -4 587 012 €
Résultat foncier Année 1 : -4 494 558 €(Déficit de 4 494 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 473 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 201 762 €/an
Revenus locatifs : +92 454 €
Charges déductibles : -201 762 €
Résultat foncier Années 2+ : -109 308 €/an(Déficit de 109 308 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4391493.69 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16943.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 950 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500 €(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
192 454 €4 587 184 €174 290 €-4 494 729 €21 400 €4 473 329 €4 473 329 €
294 304 €197 219 €169 575 €-102 915 €21 400 €81 515 €4 554 845 €
396 190 €192 347 €164 704 €-96 158 €21 400 €74 758 €4 629 602 €
498 113 €187 315 €159 671 €-89 201 €21 400 €67 801 €4 697 404 €
5100 076 €182 116 €154 472 €-82 040 €21 400 €60 640 €4 758 044 €
6102 077 €176 745 €149 101 €-74 668 €21 400 €53 268 €4 811 311 €
7104 119 €171 196 €143 552 €-67 077 €21 400 €45 677 €4 856 989 €
8106 201 €165 463 €137 820 €-59 262 €21 400 €37 862 €4 894 851 €
9108 325 €159 541 €131 898 €-51 216 €21 400 €29 816 €4 924 667 €
10110 492 €153 423 €125 780 €-42 932 €21 400 €21 532 €4 946 199 €
11112 701 €147 103 €119 459 €-34 401 €21 400 €13 001 €4 959 200 €
12114 955 €140 573 €112 929 €-25 617 €21 400 €4 217 €490 088 €
13117 255 €133 827 €106 183 €-16 573 €16 573 €-408 573 €
14119 600 €126 858 €99 214 €-7 258 €7 258 €-333 815 €
15121 992 €119 658 €92 015 €2 333 €--263 680 €
16124 431 €112 221 €84 577 €12 211 €--193 163 €
17126 920 €104 537 €76 893 €22 384 €--129 722 €
18129 459 €96 598 €68 955 €32 860 €--73 569 €
19132 048 €88 397 €60 754 €43 650 €--24 916 €
20134 689 €79 925 €52 281 €54 764 €---
21137 382 €71 172 €43 528 €66 210 €---
22140 130 €62 130 €34 486 €78 000 €---
23142 933 €52 788 €25 144 €90 145 €---
24145 791 €43 137 €15 494 €102 654 €---
25148 707 €33 167 €5 524 €115 540 €---
TOTAL2 961 343 €7 584 640 €2 508 298 €-4 623 297 €280 631 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 84 189 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 623 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 92 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 415 €-6 420 €+25 835 €
2+19 415 €-6 420 €+25 835 €
3+19 415 €-6 420 €+25 835 €
4+19 415 €-6 420 €+25 835 €
5+19 415 €-6 420 €+25 835 €
6+19 415 €-6 420 €+25 835 €
7+19 415 €-6 420 €+25 835 €
8+19 415 €-6 420 €+25 835 €
9+19 415 €-6 420 €+25 835 €
10+19 415 €-6 420 €+25 835 €
11+19 415 €-6 420 €+25 835 €
12+19 415 €-6 420 €+25 835 €
13+19 415 €-4 972 €+24 387 €
14+19 415 €-2 178 €+21 593 €
15+19 415 €0 €+19 415 €
16+19 415 €0 €+19 415 €
17+19 415 €0 €+19 415 €
18+19 415 €0 €+19 415 €
19+19 415 €0 €+19 415 €
20+19 415 €+8 954 €+10 461 €
21+19 415 €+19 863 €-448 €
22+19 415 €+23 400 €-3 985 €
23+19 415 €+27 043 €-7 628 €
24+19 415 €+30 796 €-11 381 €
25+19 415 €+34 662 €-15 247 €
Total+485 375 €+60 530 €+424 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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