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Maison 7 pièces 321 m²

Bien expiré
VilleÉchenevex (01)
Surface321
Coût Total5 411 250
Loyer Annuel92 454
Rentabilité1.71%
Cashflow/mois-20 998
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 950 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 2 959,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Réf. 1788SR

Echenevex, dans un lieu au calme et discret, vous serez charmé par cette maison individuelle de 7 pièces d'une surface de 321m2 (Carrez 168m2) construite en 2001 sur 3 niveaux sur un terrain clôturé et arboré de 1'030m2.

Elle est composée d'une entrée, une cuisine entièrement équipée avec cellier ouverte sur un spacieux séjour/salle à manger avec accès terrasse/jardin avec vue dégagée sur les montagnes et le Lac Léman, une chambre à coucher/bureau+salle d'eau avec accès à une véranda indépendant (possibilité d'y créer une activité libérale) et un WC séparé.

A l'étage, quatre chambres à coucher dont l'une parentale avec dressing, une salle de bains et un WC séparé.

Au sous-sol, un coin cinéma, une buanderie avec local technique, deux caves et un grand garage double. Possibilité de créer un studio indépendant avec accès privatif.

Plusieurs places de parking sont disponibles à l'extérieur.

A découvrir rapidement!

Contact: Stéphane Reis Swixim International +41 78 898 66 66

Ville : Échenevex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.318300, 6.012770
Total : 5 411 250
Prix d'acquisition : 950 000
Travaux : 4 385 250
Valeur du bien : 5 335 250
Frais de notaire : 76 000
Coût estimé : 76 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321
Loyer prédit : 24.00€/m²/mois
Fourchette : 17.21€ - 33.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 7705€/mois
Loyer annuel estimé : 92454€/an
Fourchette totale : 5525€ - 10744€/mois
Fourchette annuelle : 66302€ - 128923€/an
Rentabilité brute :1.71%
Fourchette de rentabilité :1.23% - 2.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :5 411 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :26 398,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :1 533,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 27 931,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 508 298,03
Coût de l'assurance :459 956,25
Taxe foncière : 9 245,44€/an
Soit par mois : 770,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 704,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 28 702,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20 997,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 385 250(13 661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 333 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 321 m² × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250
    Pose de revêtement de sol: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 500
    Peinture des murs et plafonds: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échenevex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 343 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 92 454 €/an
Calcul : 7 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 174 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 5 411 250 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 18 398 €/an
Calcul : 1 533 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 385 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 587 012
Revenus locatifs : +92 454
Charges déductibles : -4 587 012
Résultat foncier Année 1 : -4 494 558(Déficit de 4 494 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 473 158
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 201 762 €/an
Revenus locatifs : +92 454
Charges déductibles : -201 762
Résultat foncier Années 2+ : -109 308 €/an(Déficit de 109 308 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4391493.69 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16943.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 950 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
192 4544 587 184174 290-4 494 72921 400 €4 473 329 €4 473 329 €
294 304197 219169 575-102 91521 400 €81 515 €4 554 845 €
396 190192 347164 704-96 15821 400 €74 758 €4 629 602 €
498 113187 315159 671-89 20121 400 €67 801 €4 697 404 €
5100 076182 116154 472-82 04021 400 €60 640 €4 758 044 €
6102 077176 745149 101-74 66821 400 €53 268 €4 811 311 €
7104 119171 196143 552-67 07721 400 €45 677 €4 856 989 €
8106 201165 463137 820-59 26221 400 €37 862 €4 894 851 €
9108 325159 541131 898-51 21621 400 €29 816 €4 924 667 €
10110 492153 423125 780-42 93221 400 €21 532 €4 946 199 €
11112 701147 103119 459-34 40121 400 €13 001 €4 959 200 €
12114 955140 573112 929-25 61721 400 €4 217 €490 088 €
13117 255133 827106 183-16 57316 573 €-408 573 €
14119 600126 85899 214-7 2587 258 €-333 815 €
15121 992119 65892 0152 333--263 680 €
16124 431112 22184 57712 211--193 163 €
17126 920104 53776 89322 384--129 722 €
18129 45996 59868 95532 860--73 569 €
19132 04888 39760 75443 650--24 916 €
20134 68979 92552 28154 764---
21137 38271 17243 52866 210---
22140 13062 13034 48678 000---
23142 93352 78825 14490 145---
24145 79143 13715 494102 654---
25148 70733 1675 524115 540---
TOTAL2 961 3437 584 6402 508 298-4 623 297280 631Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 84 189
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 623 297
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 92 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 415-6 420+25 835
2+19 415-6 420+25 835
3+19 415-6 420+25 835
4+19 415-6 420+25 835
5+19 415-6 420+25 835
6+19 415-6 420+25 835
7+19 415-6 420+25 835
8+19 415-6 420+25 835
9+19 415-6 420+25 835
10+19 415-6 420+25 835
11+19 415-6 420+25 835
12+19 415-6 420+25 835
13+19 415-4 972+24 387
14+19 415-2 178+21 593
15+19 4150+19 415
16+19 4150+19 415
17+19 4150+19 415
18+19 4150+19 415
19+19 4150+19 415
20+19 415+8 954+10 461
21+19 415+19 863-448
22+19 415+23 400-3 985
23+19 415+27 043-7 628
24+19 415+30 796-11 381
25+19 415+34 662-15 247
Total+485 375+60 530+424 845
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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