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Maison Chateauneuf Du Faou 4 pièce(s) 95 m2

VilleChâteauneuf-du-Faou (29)
Surface95m²
Coût Total118 292€
Loyer Annuel9 635€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 577,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 4 pièces, 300 m² de terrain

En Exclusivite! Seulement Chez Briec Immobilier! Pour investisseurs ou première acquisition, maison 3 chambres à rénover, idéalement située entre un centre commercial et la proximité de la voie express. Jardin côté campagne. Travaux à prévoir.

Ville : Châteauneuf-du-Faou
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29520
Coordonnées : 48.187050, -3.813040
Total : 118 292€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 113 900€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9635€/an
Fourchette totale : 628€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 12321€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,54 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 131 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-65 231€ (-54.3%)
Marge achat-revente :1 839€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 020,00€
Coût de l'assurance :10 350,55€
Taxe foncière : 963,52€/an
Soit par mois : 80,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures très datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Réparation des murs et remplacement de la moquette par un revêtement plus moderne
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et moquette usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs vieillissants mais parquet en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:5 700€
    Isolation combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Revêtement de sol: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:2 700€
    Peinture murs: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:1 800€
    Rafraîchissement du parquet: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-du-Faou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 635 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 196 €
Revenus locatifs : +9 635 €
Charges déductibles : -64 196 €
Résultat foncier Année 1 : -54 560 €(Déficit de 54 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 196 €/an
Revenus locatifs : +9 635 €
Charges déductibles : -5 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33160.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 635 €64 199 €3 822 €-54 564 €21 400 €33 164 €33 164 €
29 828 €5 096 €3 719 €4 732 €--28 432 €
310 024 €4 989 €3 612 €5 035 €--23 397 €
410 225 €4 879 €3 502 €5 346 €--18 052 €
510 429 €4 765 €3 388 €5 664 €--12 387 €
610 638 €4 648 €3 270 €5 990 €--6 397 €
710 851 €4 526 €3 149 €6 325 €--72 €
811 068 €4 400 €3 023 €6 667 €---
911 289 €4 271 €2 893 €7 018 €---
1011 515 €4 137 €2 759 €7 378 €---
1111 745 €3 998 €2 621 €7 747 €---
1211 980 €3 855 €2 477 €8 125 €---
1312 220 €3 707 €2 329 €8 513 €---
1412 464 €3 554 €2 177 €8 910 €---
1512 713 €3 396 €2 019 €9 317 €---
1612 968 €3 233 €1 856 €9 734 €---
1713 227 €3 065 €1 687 €10 162 €---
1813 492 €2 891 €1 513 €10 601 €---
1913 761 €2 711 €1 333 €11 051 €---
2014 037 €2 525 €1 147 €11 512 €---
2114 317 €2 333 €955 €11 985 €---
2214 604 €2 134 €757 €12 469 €---
2314 896 €1 929 €552 €12 966 €---
2415 194 €1 718 €340 €13 476 €---
2515 498 €1 499 €121 €13 999 €---
TOTAL308 618 €148 458 €55 020 €160 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €0 €+2 023 €
6+2 023 €0 €+2 023 €
7+2 023 €0 €+2 023 €
8+2 023 €+1 979 €+44 €
9+2 023 €+2 106 €-83 €
10+2 023 €+2 214 €-191 €
11+2 023 €+2 324 €-301 €
12+2 023 €+2 438 €-415 €
13+2 023 €+2 554 €-531 €
14+2 023 €+2 673 €-650 €
15+2 023 €+2 795 €-772 €
16+2 023 €+2 920 €-897 €
17+2 023 €+3 049 €-1 026 €
18+2 023 €+3 180 €-1 157 €
19+2 023 €+3 315 €-1 292 €
20+2 023 €+3 454 €-1 431 €
21+2 023 €+3 595 €-1 572 €
22+2 023 €+3 741 €-1 718 €
23+2 023 €+3 890 €-1 867 €
24+2 023 €+4 043 €-2 020 €
25+2 023 €+4 200 €-2 177 €
Total+50 575 €+48 048 €+2 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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