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Achat : Maison Cléguérec (56480)

Bien expiré
VilleCléguérec (56)
Surface100
Coût Total161 354
Loyer Annuel10 989
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 300 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 113 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 3 chambres, 2 salles de bain, 2386 m² de terrain

We offer this property for Sale With Deferred Payment, located in the countryside of Cleguerec and its local shops. The stone house, dating from the 1920s, has the following layout: - on the ground floor: entrance hall, living room and fully equipped kitchen - Upstairs: landing, two bedrooms and shower room/WC - Basement: fitted room with bathroom/WC. Attached lean-to, enclosed grounds with a well and wooden shed. Part of the land is wooded, no close neighbors. Recently installed heat pump, double-glazed Pvc windows, and attractive flooring on both levels. Some work is needed the land is currently undeveloped. Ideal purchase for rental investment (high demand in the area), first-time buyers, or those seeking a peaceful home. A Free Deferred Sale at the displayed price with a lump sum of Eur20,000 followed by monthly payments over 10 years (EUR708/month) or over 15 years (EUR470/month) , at your choice. The advantages of a forward sale: - Low initial investment, which leaves you with some leeway to carry out the necessary renovations to make the property profitable. - No interest to pay on pre-determined monthly payments - immediate stance taken by the property Does this catch your attention? Contact us quickly.

Ville : Cléguérec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56480
Coordonnées : 48.128000, -3.063000
Total : 161 354
Prix d'acquisition : 111 300
Travaux : 41 150
Valeur du bien : 152 450
Frais de notaire : 8 904
Coût estimé : 8 904
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10989€/an
Fourchette totale : 716€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8589€ - 14059€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 354
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :48,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 842,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 845,00
Coût de l'assurance :14 521,86
Taxe foncière : 1 098,89€/an
Soit par mois : 91,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de pompe à chaleur récemment installée
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en PVC double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - S'assurer de l'étanchéité et de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité générale, vérification du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain et la cuisine
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 150(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 600
    Isolation combles: 100 m² × 66€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Vérification fenêtres PVC double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 000
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 050
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500
    Mise aux normes électricité générale: 1 installation × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cléguérec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 989 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 354 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 099 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 150
Revenus locatifs : +10 989
Charges déductibles : -48 150
Résultat foncier Année 1 : -37 161(Déficit de 37 161 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 761
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 000 €/an
Revenus locatifs : +10 989
Charges déductibles : -7 000
Résultat foncier Années 2+ : 3 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15760.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 345(65% de 111 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 631 €/an
Calcul : 72 345 € × 3,636% = 2 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 98948 1555 325-37 16621 400 €15 766 €15 766 €
211 2096 8635 1834 346--11 420 €
311 4336 7155 0354 718--6 702 €
411 6626 5634 8835 099--1 603 €
511 8956 4054 7255 490---
612 1336 2424 5635 890---
712 3756 0744 3946 301---
812 6235 9004 2206 723---
912 8755 7204 0407 155---
1013 1335 5343 8547 599---
1113 3955 3413 6618 054---
1213 6635 1423 4628 521---
1313 9374 9373 2579 000---
1414 2154 7243 0449 491---
1514 5004 5042 8249 996---
1614 7904 2772 59710 513---
1715 0854 0412 36211 044---
1815 3873 7982 11911 589---
1915 6953 5471 86712 148---
2016 0093 2871 60812 721---
2116 3293 0191 33913 310---
2216 6562 7411 06113 915---
2316 9892 45477414 535---
2417 3282 15747715 171---
2517 6751 85017015 825---
TOTAL351 978159 98976 845191 98921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 989
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 308-6 420+8 728
2+2 3080+2 308
3+2 3080+2 308
4+2 3080+2 308
5+2 308+1 166+1 142
6+2 308+1 767+541
7+2 308+1 890+418
8+2 308+2 017+291
9+2 308+2 147+161
10+2 308+2 280+28
11+2 308+2 416-108
12+2 308+2 556-248
13+2 308+2 700-392
14+2 308+2 847-539
15+2 308+2 999-691
16+2 308+3 154-846
17+2 308+3 313-1 005
18+2 308+3 477-1 169
19+2 308+3 644-1 336
20+2 308+3 816-1 508
21+2 308+3 993-1 685
22+2 308+4 174-1 866
23+2 308+4 360-2 052
24+2 308+4 551-2 243
25+2 308+4 748-2 440
Total+57 700+57 597+103
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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