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MAISON A COLOMBAGES

VilleRéalmont (81)
Surface210m²
Coût Total261 100€
Loyer Annuel19 758€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel Radiateur Electrique, Cave, Nombre de WC : 2

Maison de caractère à colombage sur quatre niveaux composée d'un salon-salle à manger, une cuisine indépendante, une salle de bain ainsi que des WC séparés, un cellier, une cave. Au 1er étage 3 chambres une salle d'eau et WC, au 2ième étage 1 chambre et pièces à rénover, au 3ième étage grenier.Et à 2 mn à pied grand garage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.pierresdusud.com/

Ville : Réalmont
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81120
Coordonnées : 43.773157, 2.191529
Total : 261 100€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 246 700€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1646€/mois
Loyer annuel estimé : 19758€/an
Fourchette totale : 1248€ - 2171€/mois
Fourchette annuelle : 14981€ - 26058€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,67 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 001 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-65 001€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-16 099€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 275,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 351,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 442,88€
Coût de l'assurance :22 846,25€
Taxe foncière : 1 975,76€/an
Soit par mois : 164,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 646,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 515,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 20€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réalmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 758 €/an
Calcul : 1 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 017 €
Revenus locatifs : +19 758 €
Charges déductibles : -78 017 €
Résultat foncier Année 1 : -58 259 €(Déficit de 58 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 317 €/an
Revenus locatifs : +19 758 €
Charges déductibles : -11 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36859.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 758 €78 025 €8 436 €-58 268 €21 400 €36 868 €36 868 €
220 153 €11 097 €8 208 €9 055 €--27 812 €
320 556 €10 862 €7 972 €9 694 €--18 118 €
420 967 €10 619 €7 729 €10 348 €--7 770 €
521 386 €10 367 €7 478 €11 019 €---
621 814 €10 108 €7 218 €11 707 €---
722 250 €9 839 €6 950 €12 411 €---
822 695 €9 562 €6 672 €13 133 €---
923 149 €9 275 €6 386 €13 874 €---
1023 612 €8 980 €6 090 €14 633 €---
1124 084 €8 674 €5 784 €15 411 €---
1224 566 €8 358 €5 468 €16 208 €---
1325 057 €8 031 €5 142 €17 026 €---
1425 559 €7 694 €4 805 €17 864 €---
1526 070 €7 346 €4 456 €18 724 €---
1626 591 €6 986 €4 096 €19 606 €---
1727 123 €6 614 €3 724 €20 509 €---
1827 665 €6 229 €3 340 €21 436 €---
1928 219 €5 832 €2 943 €22 386 €---
2028 783 €5 422 €2 532 €23 361 €---
2129 359 €4 998 €2 109 €24 361 €---
2229 946 €4 560 €1 671 €25 386 €---
2330 545 €4 108 €1 218 €26 437 €---
2431 156 €3 640 €751 €27 516 €---
2531 779 €3 157 €268 €28 622 €---
TOTAL632 843 €260 383 €121 443 €372 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 149 €-6 420 €+10 569 €
2+4 149 €0 €+4 149 €
3+4 149 €0 €+4 149 €
4+4 149 €0 €+4 149 €
5+4 149 €+975 €+3 174 €
6+4 149 €+3 512 €+637 €
7+4 149 €+3 723 €+426 €
8+4 149 €+3 940 €+209 €
9+4 149 €+4 162 €-13 €
10+4 149 €+4 390 €-241 €
11+4 149 €+4 623 €-474 €
12+4 149 €+4 863 €-714 €
13+4 149 €+5 108 €-959 €
14+4 149 €+5 359 €-1 210 €
15+4 149 €+5 617 €-1 468 €
16+4 149 €+5 882 €-1 733 €
17+4 149 €+6 153 €-2 004 €
18+4 149 €+6 431 €-2 282 €
19+4 149 €+6 716 €-2 567 €
20+4 149 €+7 008 €-2 859 €
21+4 149 €+7 308 €-3 159 €
22+4 149 €+7 616 €-3 467 €
23+4 149 €+7 931 €-3 782 €
24+4 149 €+8 255 €-4 106 €
25+4 149 €+8 587 €-4 438 €
Total+103 725 €+111 738 €+-8 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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