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Achat : Appartement (63000)

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface90m²
Coût Total203 816€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 320 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 048 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Croix de Neyrat Dans copropriété sécurisée au 8ème étage avec ascenseur, Bel Appartement Type 4 de 90.60m² avec Balcon comprenant Entrée 12.30m², Rangements 3.03m² & 1.47m², Placard, Séjour-salon 24.27m² ouvrant sur balcon, Cuisine 10.22m², 3 Chambres dont une avec cabinet de toilette (9.43, 9.47 & 12.57m²), Salle d'eau 6.23m² Cave au rez-de-chaussée et Parking Chauffage collectif au gaz à condensation Double vitrage PVC Volets roulants électriques

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.782940, 3.112760
Total : 203 816€
Prix d'acquisition : 94 320€
Travaux : 101 950€
Valeur du bien : 196 270€
Frais de notaire : 7 546€
Coût estimé : 7 546€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 762€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9141€ - 14996€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 038,3 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 447 €
Prix d'achat :94 320 €
Décote à l'achat :-89 127€ (-48.6%)
Marge achat-revente :-20 369€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 096,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 652,09€
Coût de l'assurance :24 457,92€
Taxe foncière : 1 170,82€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 975,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-368,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour améliorer le système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 950 €(1 133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1600€ = 6600€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres: 1200€ × 9 = 10800€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 900€ = 2700€
  • Chambres - Peinture:4 650€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres: 25€/m² × 90 m² = 2250€, Main d'œuvre: 150€ = 2400€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon: 25€/m² × 36 m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:42 000€
    Total des estimations pour les travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 816 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 842 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -112 842 €
Résultat foncier Année 1 : -101 134 €(Déficit de 101 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 892 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -10 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79733.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 308 €(65% de 94 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 229 €/an
Calcul : 61 308 € × 3,636% = 2 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €112 849 €6 949 €-101 140 €21 400 €79 740 €79 740 €
211 942 €10 715 €6 766 €1 227 €--78 513 €
312 181 €10 526 €6 576 €1 656 €--76 858 €
412 425 €10 329 €6 380 €2 096 €--74 762 €
512 673 €10 126 €6 177 €2 547 €--72 215 €
612 927 €9 916 €5 966 €3 011 €--69 204 €
713 185 €9 698 €5 749 €3 487 €--65 716 €
813 449 €9 473 €5 523 €3 977 €--61 740 €
913 718 €9 239 €5 290 €4 479 €--57 261 €
1013 992 €8 998 €5 049 €4 995 €--52 267 €
1114 272 €8 748 €4 799 €5 524 €--46 742 €
1214 558 €8 489 €4 540 €6 068 €---
1314 849 €8 221 €4 272 €6 627 €---
1415 146 €7 944 €3 995 €7 201 €---
1515 449 €7 657 €3 708 €7 791 €---
1615 758 €7 361 €3 411 €8 397 €---
1716 073 €7 053 €3 104 €9 020 €---
1816 394 €6 735 €2 786 €9 659 €---
1916 722 €6 406 €2 457 €10 316 €---
2017 057 €6 065 €2 116 €10 991 €---
2117 398 €5 713 €1 763 €11 685 €---
2217 746 €5 347 €1 398 €12 398 €---
2318 101 €4 970 €1 020 €13 131 €---
2418 463 €4 579 €629 €13 884 €---
2518 832 €4 174 €225 €14 658 €---
TOTAL375 017 €301 330 €100 652 €73 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-6 420 €+8 879 €
2+2 459 €0 €+2 459 €
3+2 459 €0 €+2 459 €
4+2 459 €0 €+2 459 €
5+2 459 €0 €+2 459 €
6+2 459 €0 €+2 459 €
7+2 459 €0 €+2 459 €
8+2 459 €0 €+2 459 €
9+2 459 €0 €+2 459 €
10+2 459 €0 €+2 459 €
11+2 459 €0 €+2 459 €
12+2 459 €+1 821 €+638 €
13+2 459 €+1 988 €+471 €
14+2 459 €+2 160 €+299 €
15+2 459 €+2 337 €+122 €
16+2 459 €+2 519 €-60 €
17+2 459 €+2 706 €-247 €
18+2 459 €+2 898 €-439 €
19+2 459 €+3 095 €-636 €
20+2 459 €+3 297 €-838 €
21+2 459 €+3 506 €-1 047 €
22+2 459 €+3 719 €-1 260 €
23+2 459 €+3 939 €-1 480 €
24+2 459 €+4 165 €-1 706 €
25+2 459 €+4 397 €-1 938 €
Total+61 475 €+36 129 €+25 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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