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Achat : Appartement Flers (61100)

VilleFlers (61)
Surface76m²
Coût Total108 320€
Loyer Annuel7 005€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 776,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 4 pièces, 2 chambres, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Flers, Appartement T3 actuellement loué 575€ au sein d'une petite copropriété à faibles charges. Situé au Rdc de l'immeuble, il comprend une entrée, une cuisine, un séjour et 2 chambres. Cave en sous-sol et terrain de 195 m².

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.752890, -0.566960
Total : 108 320€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7005€/an
Fourchette totale : 456€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5471€ - 8971€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 146,93 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 166 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-28 166€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-21 154€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 559,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 381,82€
Coût de l'assurance :9 207,20€
Taxe foncière : 700,54€/an
Soit par mois : 58,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation lourde
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie générale
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€, 5 prises × 20€ = 100€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:2 000€
    Mise à niveau plomberie: 1 système complet × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 005 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 165 €
Revenus locatifs : +7 005 €
Charges déductibles : -49 165 €
Résultat foncier Année 1 : -42 160 €(Déficit de 42 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 565 €/an
Revenus locatifs : +7 005 €
Charges déductibles : -4 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20759.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 005 €49 168 €3 500 €-42 163 €21 400 €20 763 €20 763 €
27 146 €4 474 €3 405 €2 672 €--18 091 €
37 288 €4 376 €3 307 €2 912 €--15 179 €
47 434 €4 275 €3 206 €3 159 €--12 020 €
57 583 €4 171 €3 102 €3 412 €--8 608 €
67 735 €4 063 €2 994 €3 671 €--4 937 €
77 889 €3 952 €2 883 €3 937 €--1 000 €
88 047 €3 837 €2 768 €4 210 €---
98 208 €3 718 €2 649 €4 490 €---
108 372 €3 595 €2 526 €4 777 €---
118 540 €3 468 €2 400 €5 071 €---
128 710 €3 337 €2 269 €5 373 €---
138 885 €3 202 €2 133 €5 683 €---
149 062 €3 062 €1 993 €6 000 €---
159 243 €2 917 €1 849 €6 326 €---
169 428 €2 768 €1 699 €6 660 €---
179 617 €2 614 €1 545 €7 003 €---
189 809 €2 454 €1 386 €7 355 €---
1910 005 €2 290 €1 221 €7 716 €---
2010 206 €2 119 €1 051 €8 086 €---
2110 410 €1 944 €875 €8 466 €---
2210 618 €1 762 €693 €8 856 €---
2310 830 €1 574 €505 €9 256 €---
2411 047 €1 380 €311 €9 667 €---
2511 268 €1 180 €111 €10 088 €---
TOTAL224 385 €121 703 €50 382 €102 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €0 €+1 471 €
5+1 471 €0 €+1 471 €
6+1 471 €0 €+1 471 €
7+1 471 €0 €+1 471 €
8+1 471 €+963 €+508 €
9+1 471 €+1 347 €+124 €
10+1 471 €+1 433 €+38 €
11+1 471 €+1 521 €-50 €
12+1 471 €+1 612 €-141 €
13+1 471 €+1 705 €-234 €
14+1 471 €+1 800 €-329 €
15+1 471 €+1 898 €-427 €
16+1 471 €+1 998 €-527 €
17+1 471 €+2 101 €-630 €
18+1 471 €+2 206 €-735 €
19+1 471 €+2 315 €-844 €
20+1 471 €+2 426 €-955 €
21+1 471 €+2 540 €-1 069 €
22+1 471 €+2 657 €-1 186 €
23+1 471 €+2 777 €-1 306 €
24+1 471 €+2 900 €-1 429 €
25+1 471 €+3 026 €-1 555 €
Total+36 775 €+30 805 €+5 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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