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Maisons T2 + T3 + T4 + 2000 m2 terrain constructible

VilleSaint-Sixte (47)
Surface212m²
Coût Total225 840€
Loyer Annuel24 318€
Rentabilité10.77%
Cashflow/mois+616€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 910,38 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

Dans le village de Saint Sixte, cet ensemble immobilier est composé, d'une maisonnette de 40 m2 avec terrasse couverte louée 380€, d'une maison comprenant un T3 de 67 m2 louée 480€, et d'une maison T4 de 100 m2 louée 720€, le T3 et T4 sont séparés par une grange d'environ 80 m2. Le tout sur un terrain de 2977 m2 dont 1800 m2 environ sont constructibles (zone UB) avec accès. Maisonnette, T4 et T3 loués (365€, 480€ et 720€). Idéal investisseur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 193 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Thierry ZAMBONATI, Tél. : 0673623545, E-mail : thierry.zambonati@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 411832561 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Saint-Sixte
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47220
Coordonnées : 44.127312, 0.782550
Total : 225 840€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 210 400€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2026€/mois
Loyer annuel estimé : 24318€/an
Fourchette totale : 1605€ - 2559€/mois
Fourchette annuelle : 19255€ - 30711€/an
Rentabilité brute :10.77%
Fourchette de rentabilité :8.53% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 779 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-136 779€ (-41.5%)
Marge achat-revente :103 939€ (31.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :82,81€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 207,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 528,38€
Coût de l'assurance :24 842,40€
Taxe foncière : 2 431,75€/an
Soit par mois : 202,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 026,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :616,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3/5 supposé pour les chambres - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenue mais peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu mais peut être rafraîchi
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Inspection de la tuyauterie pour s'assurer qu'il n'y a pas de plomb et que les évacuations fonctionnent
Quantité: 1 maison
Raison: Sécurité et conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 200€/chambre = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification:800€
    Vérification plomberie: 1 maison × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sixte (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Calcul : 2 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 519 €
Revenus locatifs : +24 318 €
Charges déductibles : -28 519 €
Résultat foncier Année 1 : -4 201 €(Déficit de 4 201 €)
Imputable sur revenu global : 4 201 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 119 €/an
Revenus locatifs : +24 318 €
Charges déductibles : -11 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 199 €/an
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 318 €28 526 €7 700 €-4 208 €4 208 €--
224 804 €10 923 €7 497 €13 881 €---
325 300 €10 713 €7 287 €14 587 €---
425 806 €10 495 €7 070 €15 311 €---
526 322 €10 270 €6 844 €16 052 €---
626 848 €10 037 €6 611 €16 812 €---
727 385 €9 795 €6 370 €17 590 €---
827 933 €9 546 €6 120 €18 388 €---
928 492 €9 287 €5 862 €19 205 €---
1029 062 €9 020 €5 594 €20 042 €---
1129 643 €8 743 €5 317 €20 900 €---
1230 236 €8 456 €5 031 €21 780 €---
1330 840 €8 159 €4 734 €22 681 €---
1431 457 €7 852 €4 427 €23 605 €---
1532 086 €7 535 €4 109 €24 552 €---
1632 728 €7 206 €3 780 €25 523 €---
1733 383 €6 865 €3 440 €26 518 €---
1834 050 €6 513 €3 087 €27 538 €---
1934 731 €6 148 €2 722 €28 584 €---
2035 426 €5 770 €2 345 €29 656 €---
2136 135 €5 379 €1 954 €30 755 €---
2236 857 €4 975 €1 549 €31 882 €---
2337 594 €4 556 €1 131 €33 038 €---
2438 346 €4 123 €697 €34 223 €---
2539 113 €3 674 €249 €35 439 €---
TOTAL778 897 €214 565 €111 528 €564 333 €4 208 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 263 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 564 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 107 €-1 263 €+6 370 €
2+5 107 €+4 164 €+943 €
3+5 107 €+4 376 €+731 €
4+5 107 €+4 593 €+514 €
5+5 107 €+4 816 €+291 €
6+5 107 €+5 044 €+63 €
7+5 107 €+5 277 €-170 €
8+5 107 €+5 516 €-409 €
9+5 107 €+5 761 €-654 €
10+5 107 €+6 013 €-906 €
11+5 107 €+6 270 €-1 163 €
12+5 107 €+6 534 €-1 427 €
13+5 107 €+6 804 €-1 697 €
14+5 107 €+7 081 €-1 974 €
15+5 107 €+7 366 €-2 259 €
16+5 107 €+7 657 €-2 550 €
17+5 107 €+7 955 €-2 848 €
18+5 107 €+8 261 €-3 154 €
19+5 107 €+8 575 €-3 468 €
20+5 107 €+8 897 €-3 790 €
21+5 107 €+9 227 €-4 120 €
22+5 107 €+9 565 €-4 458 €
23+5 107 €+9 911 €-4 804 €
24+5 107 €+10 267 €-5 160 €
25+5 107 €+10 632 €-5 525 €
Total+127 675 €+169 300 €+-41 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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