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Vente appartement sans travaux

VilleIngwiller (67)
Surface54m²
Coût Total108 920€
Loyer Annuel8 217€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 648,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement lumineux F2 54m2, 2ème étage sur 3,environnement verdoyant, sans travaux. Entrée, salle de douche avec placard et WC, sèche serviette électrique. Chambre avec dressing. Cuisine aménagée et équipée (four, réfrigérateur encastré, plaque induction, hotte, lave-vaisselle, lave-linge, congélateur). Salon. Grenier, Garage 5m50x2m80. Carrelage. Parquet dans la chambre. Fenêtres double vitrage, volets roulants. Chauffage électrique individuel. Fibre. Photos supplémentaires sur demande.

Ville : Ingwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67340
Coordonnées : 48.881460, 7.472870
Total : 108 920€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 101 800€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8217€/an
Fourchette totale : 552€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6623€ - 10195€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :31,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 439,60€
Coût de l'assurance :9 530,50€
Taxe foncière : 821,68€/an
Soit par mois : 68,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ingwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 217 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 920 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 692 €
Revenus locatifs : +8 217 €
Charges déductibles : -17 692 €
Résultat foncier Année 1 : -9 475 €(Déficit de 9 475 €)
Imputable sur revenu global : 9 475 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 892 €/an
Revenus locatifs : +8 217 €
Charges déductibles : -4 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 325 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 217 €17 695 €3 692 €-9 478 €9 478 €--
28 381 €4 797 €3 595 €3 584 €---
38 549 €4 696 €3 493 €3 852 €---
48 720 €4 592 €3 389 €4 128 €---
58 894 €4 484 €3 281 €4 410 €---
69 072 €4 372 €3 169 €4 700 €---
79 253 €4 256 €3 053 €4 998 €---
89 439 €4 136 €2 933 €5 303 €---
99 627 €4 012 €2 809 €5 616 €---
109 820 €3 883 €2 680 €5 936 €---
1110 016 €3 750 €2 548 €6 266 €---
1210 217 €3 613 €2 410 €6 604 €---
1310 421 €3 471 €2 268 €6 950 €---
1410 629 €3 323 €2 120 €7 306 €---
1510 842 €3 171 €1 968 €7 671 €---
1611 059 €3 013 €1 810 €8 046 €---
1711 280 €2 850 €1 647 €8 430 €---
1811 505 €2 681 €1 478 €8 824 €---
1911 736 €2 506 €1 303 €9 229 €---
2011 970 €2 325 €1 123 €9 645 €---
2112 210 €2 138 €935 €10 071 €---
2212 454 €1 945 €742 €10 509 €---
2312 703 €1 744 €541 €10 959 €---
2412 957 €1 537 €334 €11 420 €---
2513 216 €1 322 €119 €11 894 €---
TOTAL263 186 €96 312 €53 440 €166 874 €9 478 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 843 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-2 843 €+4 569 €
2+1 726 €+1 075 €+651 €
3+1 726 €+1 156 €+570 €
4+1 726 €+1 238 €+488 €
5+1 726 €+1 323 €+403 €
6+1 726 €+1 410 €+316 €
7+1 726 €+1 499 €+227 €
8+1 726 €+1 591 €+135 €
9+1 726 €+1 685 €+41 €
10+1 726 €+1 781 €-55 €
11+1 726 €+1 880 €-154 €
12+1 726 €+1 981 €-255 €
13+1 726 €+2 085 €-359 €
14+1 726 €+2 192 €-466 €
15+1 726 €+2 301 €-575 €
16+1 726 €+2 414 €-688 €
17+1 726 €+2 529 €-803 €
18+1 726 €+2 647 €-921 €
19+1 726 €+2 769 €-1 043 €
20+1 726 €+2 893 €-1 167 €
21+1 726 €+3 021 €-1 295 €
22+1 726 €+3 153 €-1 427 €
23+1 726 €+3 288 €-1 562 €
24+1 726 €+3 426 €-1 700 €
25+1 726 €+3 568 €-1 842 €
Total+43 150 €+50 062 €+-6 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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