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appartement vente 4 pieces troyes 67m2

VilleTroyes (10)
Surface67.02m²
Coût Total105 592€
Loyer Annuel7 620€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 67.02 m²
Prix au m² : 1 341,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement au 15 avenue des martyrs de la résistance à Troyes. Il se compose d'une entrée avec placard , un salon séjour avec balcon , une cuisine équipée et aménagée , deux chambres , une salle d'eau avec dressing , un WC séparé. Tableau électrique récent , fenêtres doubles vitrages en oscillos battants. Volets roulants électriques pour la cuisine et les deux chambres. Besoin d'un petit rafraichissement. Une cave complète ce bien , ainsi qu'une place de parking privative numérotée. Résidence sécurisée avec portail. Tous commerces , bus en bas de l'immeuble !!!! Je reste à votre disposition pour votre visite. Alors à bientôt !!!!

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 135 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 245€ par mois (soit 2940 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thierry Vogel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 425021144, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Total : 105 592€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 98 400€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.02m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7620€/an
Fourchette totale : 494€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5923€ - 9803€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 765,63 €/m²
Basé sur :796 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 333 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-28 433€ (-24.0%)
Marge achat-revente :12 741€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :42,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 568,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 145,34€
Coût de l'assurance :12 671,04€
Taxe foncière : 762,03€/an
Soit par mois : 63,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,00€/mois
Soit par an : 2 940,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen à rafraîchir
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs et plafonds
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 67 m²
Raison: État général moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 592 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 940 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 306 €
Revenus locatifs : +7 620 €
Charges déductibles : -16 306 €
Résultat foncier Année 1 : -8 685 €(Déficit de 8 685 €)
Imputable sur revenu global : 8 685 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 806 €/an
Revenus locatifs : +7 620 €
Charges déductibles : -7 806 €
Résultat foncier Années 2+ : -185 €/an(Déficit de 185 €)
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 620 €16 309 €3 600 €-8 689 €8 689 €--
27 773 €7 714 €3 505 €58 €---
37 928 €7 616 €3 407 €312 €---
48 087 €7 514 €3 305 €572 €---
58 248 €7 409 €3 200 €840 €---
68 413 €7 300 €3 091 €1 113 €---
78 582 €7 187 €2 978 €1 395 €---
88 753 €7 070 €2 862 €1 683 €---
98 928 €6 950 €2 741 €1 979 €---
109 107 €6 824 €2 616 €2 283 €---
119 289 €6 695 €2 486 €2 594 €---
129 475 €6 561 €2 352 €2 914 €---
139 664 €6 422 €2 213 €3 242 €---
149 858 €6 279 €2 070 €3 579 €---
1510 055 €6 130 €1 921 €3 925 €---
1610 256 €5 976 €1 767 €4 280 €---
1710 461 €5 817 €1 608 €4 644 €---
1810 670 €5 652 €1 443 €5 018 €---
1910 884 €5 482 €1 273 €5 402 €---
2011 101 €5 305 €1 096 €5 796 €---
2111 323 €5 122 €914 €6 201 €---
2211 550 €4 933 €724 €6 617 €---
2311 781 €4 738 €529 €7 043 €---
2412 016 €4 535 €326 €7 482 €---
2512 257 €4 325 €116 €7 932 €---
TOTAL244 081 €165 867 €52 145 €78 214 €8 689 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 607 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-2 607 €+4 207 €
2+1 600 €+18 €+1 582 €
3+1 600 €+94 €+1 506 €
4+1 600 €+172 €+1 428 €
5+1 600 €+252 €+1 348 €
6+1 600 €+334 €+1 266 €
7+1 600 €+418 €+1 182 €
8+1 600 €+505 €+1 095 €
9+1 600 €+594 €+1 006 €
10+1 600 €+685 €+915 €
11+1 600 €+778 €+822 €
12+1 600 €+874 €+726 €
13+1 600 €+973 €+627 €
14+1 600 €+1 074 €+526 €
15+1 600 €+1 177 €+423 €
16+1 600 €+1 284 €+316 €
17+1 600 €+1 393 €+207 €
18+1 600 €+1 505 €+95 €
19+1 600 €+1 621 €-21 €
20+1 600 €+1 739 €-139 €
21+1 600 €+1 860 €-260 €
22+1 600 €+1 985 €-385 €
23+1 600 €+2 113 €-513 €
24+1 600 €+2 244 €-644 €
25+1 600 €+2 379 €-779 €
Total+40 000 €+23 464 €+16 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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