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Appartement à vendre

VilleSucy-en-Brie (94)
Surface70
Coût Total208 020
Loyer Annuel14 845
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 128,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

Situé à Sucy-en-Brie, dans un environnement calme et verdoyant, cet appartement offre un cadre de vie idéal pour une famille. Il se compose de trois chambres, d'un salon-séjour lumineux ouvrant sur une loggia, d'une cuisine, d'un couloir, d'une salle de bain, d'un WC séparé ainsi que d'une entrée fonctionnelle. La loggia constitue un véritable atout, offrant un espace extérieur agréable pour profiter de moments de détente.

Le bien bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate d'une école et d'une crèche, facilitant le quotidien des familles. Les transports sont facilement accessibles avec le RER à environ 15 minutes, permettant de rejoindre Paris et les communes voisines. Les amateurs de nature apprécieront la proximité du parc des Morbras, idéal pour les promenades, les activités en plein air et les sorties en famille.

Vivre à Sucy-en-Brie, c'est choisir une commune reconnue pour sa qualité de vie, son cadre résidentiel, ses nombreux espaces verts, ses commerces de proximité et son ambiance conviviale. Un parfait compromis entre tranquillité et accessibilité.

Offre proposée par Laurent GRIFFIER - LAFORET Ormesson-sur-Marne et Chennevières-sur-Marne.

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.776616, 2.527759
Total : 208 020
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 47 100
Valeur du bien : 196 100
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14845€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1490€/mois
Fourchette annuelle : 12328€ - 17876€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 409,78 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 685
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-89 685 (-37.6%)
Marge achat-revente :30 665€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 399,15
Coût de l'assurance :18 201,75
Taxe foncière : 1 484,47€/an
Soit par mois : 123,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon, éventuellement par un nouveau revêtement
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur le sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Revêtement sol:2 000
    Rafraîchissement sol salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 845 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 020 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 502
Revenus locatifs : +14 845
Charges déductibles : -56 502
Résultat foncier Année 1 : -41 657(Déficit de 41 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 257
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 402 €/an
Revenus locatifs : +14 845
Charges déductibles : -9 402
Résultat foncier Années 2+ : 5 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20257.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 84556 5097 196-41 66421 400 €20 264 €20 264 €
215 1429 2207 0085 921--14 343 €
315 4449 0256 8126 419--7 923 €
415 7538 8236 6106 930--993 €
516 0688 6136 4017 455---
616 3908 3976 1847 993---
716 7188 1725 9608 545---
817 0527 9405 7279 112---
917 3937 6995 4869 694---
1017 7417 4495 23710 291---
1118 0967 1914 97910 904---
1218 4586 9244 71111 534---
1318 8276 6474 43412 180---
1419 2036 3604 14812 843---
1519 5876 0633 85113 524---
1619 9795 7563 54314 223---
1720 3795 4373 22514 941---
1820 7865 1082 89515 679---
1921 2024 7662 55416 436---
2021 6264 4122 20017 214---
2122 0584 0461 83418 012---
2222 5003 6671 45418 833---
2322 9503 2741 06219 675---
2423 4092 86765520 541---
2523 8772 44623421 430---
TOTAL475 480206 813104 399268 66721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 667
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 117-6 420+9 537
2+3 1170+3 117
3+3 1170+3 117
4+3 1170+3 117
5+3 117+1 939+1 178
6+3 117+2 398+719
7+3 117+2 564+553
8+3 117+2 734+383
9+3 117+2 908+209
10+3 117+3 087+30
11+3 117+3 271-154
12+3 117+3 460-343
13+3 117+3 654-537
14+3 117+3 853-736
15+3 117+4 057-940
16+3 117+4 267-1 150
17+3 117+4 482-1 365
18+3 117+4 704-1 587
19+3 117+4 931-1 814
20+3 117+5 164-2 047
21+3 117+5 404-2 287
22+3 117+5 650-2 533
23+3 117+5 903-2 786
24+3 117+6 162-3 045
25+3 117+6 429-3 312
Total+77 925+80 600+-2 675
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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