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Appartement 3 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleAix-les-Bains (73)
Surface69m²
Coût Total142 940€
Loyer Annuel11 699€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 420,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 69 m²

Appartement F3 en copropriété avec box rangement et places de parking. Il comprend une entrée avec placard, une cuisine, 2 chambres, une salle de bains avec WC. Honoraires à la charge du vendeur - Sophie CHEDRU - Agent commercial - EI - RSAC Chambéry 798057683 - SAS JCM - Caisse de garantie QBE 500000 EUR - SIRET 40834475202127 - CPI 38012018000029731 - Mediateur Medimmoconso 1 Allée du Parc de Mesemena - Bât A CS 25222 - 44505 LA BAULE CEDEX [URL masquée pour votre sécurité] L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Surface : 69 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/11/2025

Consommation énergie primaire : 435 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 403 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 870 € et 5 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Coordonnées : 45.710297, 5.877624
Total : 142 940€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 135 100€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 14.13€/m²/mois
Fourchette : 10.68€ - 18.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11699€/an
Fourchette totale : 737€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 8843€ - 15478€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 987,52€
Coût de l'assurance :12 507,25€
Taxe foncière : 1 169,92€/an
Soit par mois : 97,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ + installation 2800€ = 8800€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 940 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 540 €
Revenus locatifs : +11 699 €
Charges déductibles : -43 540 €
Résultat foncier Année 1 : -31 841 €(Déficit de 31 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 440 €/an
Revenus locatifs : +11 699 €
Charges déductibles : -6 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10440.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 699 €43 545 €4 774 €-31 845 €21 400 €10 445 €10 445 €
211 933 €6 317 €4 647 €5 616 €--4 830 €
312 172 €6 186 €4 516 €5 986 €---
412 415 €6 050 €4 380 €6 365 €---
512 664 €5 909 €4 239 €6 754 €---
612 917 €5 764 €4 094 €7 153 €---
713 175 €5 613 €3 943 €7 562 €---
813 439 €5 458 €3 788 €7 981 €---
913 707 €5 297 €3 627 €8 411 €---
1013 982 €5 130 €3 460 €8 851 €---
1114 261 €4 958 €3 288 €9 303 €---
1214 546 €4 780 €3 110 €9 767 €---
1314 837 €4 596 €2 925 €10 242 €---
1415 134 €4 405 €2 735 €10 729 €---
1515 437 €4 208 €2 538 €11 229 €---
1615 746 €4 004 €2 334 €11 742 €---
1716 060 €3 793 €2 123 €12 267 €---
1816 382 €3 575 €1 905 €12 807 €---
1916 709 €3 349 €1 679 €13 360 €---
2017 043 €3 116 €1 446 €13 927 €---
2117 384 €2 875 €1 204 €14 510 €---
2217 732 €2 625 €955 €15 107 €---
2318 087 €2 367 €697 €15 720 €---
2418 448 €2 100 €429 €16 349 €---
2518 817 €1 823 €153 €16 994 €---
TOTAL374 728 €147 843 €68 988 €226 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-6 420 €+8 877 €
2+2 457 €0 €+2 457 €
3+2 457 €+347 €+2 110 €
4+2 457 €+1 910 €+547 €
5+2 457 €+2 026 €+431 €
6+2 457 €+2 146 €+311 €
7+2 457 €+2 269 €+188 €
8+2 457 €+2 394 €+63 €
9+2 457 €+2 523 €-66 €
10+2 457 €+2 655 €-198 €
11+2 457 €+2 791 €-334 €
12+2 457 €+2 930 €-473 €
13+2 457 €+3 073 €-616 €
14+2 457 €+3 219 €-762 €
15+2 457 €+3 369 €-912 €
16+2 457 €+3 522 €-1 065 €
17+2 457 €+3 680 €-1 223 €
18+2 457 €+3 842 €-1 385 €
19+2 457 €+4 008 €-1 551 €
20+2 457 €+4 178 €-1 721 €
21+2 457 €+4 353 €-1 896 €
22+2 457 €+4 532 €-2 075 €
23+2 457 €+4 716 €-2 259 €
24+2 457 €+4 905 €-2 448 €
25+2 457 €+5 098 €-2 641 €
Total+61 425 €+68 066 €+-6 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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